使っていない一戸建ては売るべきか貸すべきか？メリットや収支などから検証

使っていない一戸建てをそのまま放置することは、おすすめではありません。
売る方法か貸す方法を選択したほうが良いのですが、どっちにするか悩むこともあるでしょう。
そこで今回は、一戸建ての売却か賃貸を検討されている方に向けて、それぞれの方法に向いている方の特徴を解説します。
それぞれのメリットやデメリット、収支シミュレーションも解説しますので、ぜひご参考にしてください。

使わない一戸建ては売る方法と貸す方法のどっちが適しているか

転勤によって一戸建てが空き家になったり、相続で使わない一戸建てを取得したりすると、どうするべきなのか悩んでしまうことがあるでしょう。
そのようなときに検討したいのが、一戸建てを売る方法と貸す方法の2つです。
ただし、漠然と考えただけでは、どっちを選べば良いのか判断が難しいでしょう。
そこで、どっちの方法を選択するかの判断基準となるように、それぞれの方法に適している方の特徴を確認してみましょう。

売る方法が適している方の特徴

売る方法と貸す方法のどっちが適しているかを考えるときは、将来一戸建てに住む予定があるかどうかがポイントになります。
一戸建てに今後住む予定がない場合は、売る方法がおすすめです。
売却するとまとまった現金を得ることができ、管理の手間や維持管理費の負担がなくなります。
一戸建てを手放すことにはなりますが、将来住む予定がないのであれば問題はないでしょう。

貸す方法が適している方の特徴

一戸建てを貸す方法のほうが適しているのは、今後住む予定のある方です。
売る方法は一戸建てを手放すことになるので、住む予定のある方には適していません。
一戸建てを貸すと家賃収入を得られるので、空き家のままにしておくよりも有効活用できます。
ただし、一戸建てのある地域の賃貸需要が低いと、なかなか借主を見つけることができないかもしれません。

一戸建てを放置すると生じるデメリット

使わない一戸建てがあっても、どっちの方法も選ばずにそのまま所有していれば良いと思うかもしれません。
けれど、空き家を放置していると、さまざまなデメリットが生じてしまいます。
たとえば、空き家は適切に管理をしないと老朽化が急速に進みます。
すると、「損壊や倒壊のリスクが高まる」「資産価値が下がる」「住めない状態になる」などの不都合が生じてしまうでしょう。
損壊や倒壊すると空き家がダメージを負うだけではなく、第三者に損害を与えて責任を問われる可能性があります。
資産価値が下がると思うような価格で売却できず、住めない状態になると売ることも貸すことも難しくなってしまいます。
そうかといって、空き家が老朽化しないように定期的な管理を続けることは、大きな負担になるでしょう。
さらに、使っていない一戸建てにも固定資産税や都市計画税は毎年課されます。
以上のことから考えると、使っていない一戸建てをそのまま所有することは、あまり得策ではないと言えるでしょう。

一戸建てを売る方法と貸す方法のメリットとデメリット

使っていない一戸建てをどうするべきか悩んだときは、今後使う場合は貸す方法、使わない場合は売る方法がおすすめです。
ただし、どっちの方法にもメリットとデメリットがあるので、それらも把握したうえで検討することが大切です。
そこで、それぞれの方法のメリットとデメリットについて確認しておきましょう。

一戸建てを売る方法と貸す方法のメリットとは

一戸建てを売る方法のおもなメリットは、売却金を得られることと管理の手間がかからなくなることです。
売却金はまとまった金額になるので、住宅ローンの返済や新居の購入資金などのさまざまな用途に使えます。
また、一戸建てを貸す場合は管理を続けなくてはなりませんが、売る場合はその必要がありません。
一方、一戸建てを貸す方法のおもなメリットは、家賃収入を得られることと家を手放さずに済むことです。
毎月数万円ほどの家賃収入があると、維持管理費や税金を差し引いても利益を得られるでしょう。
家を所有したままで収入を得られる点は、一戸建てを貸す方法の大きな魅力だと言えます。

一戸建てを売る方法と貸す方法のデメリットとは

一戸建てを売る方法の大きなデメリットは、不動産資産を失うことです。
家を手放すので、将来戻りたくなっても戻ることができません。
また、売却には費用や手間がかかることもデメリットに挙げられます。
ただし、売却したあとは一戸建てにかかる費用や手間が一切なくなるので、それらに悩まされる心配はありません。
一方、一戸建てを貸す方法の大きなデメリットは手間や費用がかかることです。
たとえば、入退去の際は契約手続きが必要です。
設備が故障すると修繕義務が生じるので、対応しなくてはなりません。
費用面では、初期費用としてクリーニング代やリフォーム代がかかるほか、維持管理費用や修繕費用、固定資産税などのさまざまな出費があります。
ほかにも、入居者が見つからずに費用だけがかかる心配や、家賃滞納がないか不安になるなど、精神面におけるデメリットが生じる可能性もあるでしょう。

一戸建てを売る方法と貸す方法の収支シミュレーション

使っていない一戸建てを売る方法と貸す方法は、どっちもお金を得られるメリットがある反面、費用がかかります。
そのため、どっちを選ぶか検討するときは収支も比較してみると良いでしょう。
それぞれの方法の収支シミュレーションは下記の通りです。

一戸建てを売るケースの収支シミュレーション

一戸建てを売ったときは、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。
この場合の収支は、売却価格から費用や税金を差し引いて算出します。
売却時にかかる費用や税金のなかでも大きな金額になる可能性があるのは、仲介手数料と譲渡所得税です。
仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売却を達成した場合にかかる費用です。
法律によって上限金額が定められており、売却金額が400万円を超える場合の上限金額は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」の計算式で算出します。
譲渡所得税は、不動産売却によって生じた利益に課される税金です。
利益は「売却価格－（購入にかかった費用＋売却にかかった費用）」で計算し、利益が生じた場合は税率を乗じて税額を計算します。
譲渡所得税にはさまざまな控除制度があるので、利益が生じたときは利用して節税につなげましょう。
ここまでを把握したら、購入価格4,000万円の一戸建てを2,600万円で売却した場合の収支を計算してみましょう。
仲介手数料の上限金額は、「2,600万円×3％＋6万円＋消費税＝92万4,000円」です。
利益は売却価格から購入価格を差し引いた時点でマイナス1,400万円なので、このケースでは発生しないと考えられます。
したがって、収支の目安は「2,600万円－92万4,000円＝2,507万6,000円」です。

一戸建てを貸すケースの収支シミュレーション

次に、売るケースで挙げた例と同じような条件の一戸建てを、月11万円で貸した場合の収支をシミュレーションしてみましょう。
貸す方法の収支を計算するときは、家賃から諸経費を差し引きます。
1年間にかかるおもな経費と金額の目安は、固定資産税12万円、保険料13万円、管理委託料6万6,000円、修繕費などが36万円ほどです。
1年間の家賃は132万円なので、ここから諸経費を差し引くと収支は64万4,000円ほどです。
なお、家賃収入は不労所得のイメージがあるかもしれませんが、賃貸経営にはさまざまな手間がかかります。
入居者が見つからず、1年間の収支が試算より少なくなってしまうリスクもあります。
したがって、できるだけ手間をかけたくない方や赤字になることが心配な場合は、賃貸よりも売却を検討したほうが良いでしょう。

まとめ

使わない一戸建てを放置しているとさまざまなデメリットが生じるので、売却か賃貸を検討することがおすすめです。
どちらもお金を得られるメリットがありますが、賃貸経営には手間やリスクが生じます。
そのため、今後住む予定がない場合は基本的に売却を検討してみましょう。