土地の売買契約の流れや必要書類とは？購入と売却のそれぞれについて解説！

土地を買いたい、もしくは売りたいと思ったときは、まず売買契約の流れを確認すると良いでしょう。
どちらの場合も流れを把握していると、手続きをスムーズに進めることができます。
そこで今回は土地の売買契約の流れについて、購入と売却のケースに分けて解説します。
必要書類も解説しますので、土地の購入か売却をご検討中で売買契約について知りたい方は、ぜひご参考にしてください。

土地を購入する際に押さえておきたい売買契約の流れとは

土地取引をする際は、購入か売却かによって売買契約の流れが変わります。
どちらのケースも、流れを把握していると次にやるべきことがわかり、スムーズな手続きにつながるでしょう。
土地を購入する際の売買契約の流れは、基本的に以下のとおりです。

●買付証明書を提出して融資を申し込む
●売買契約を締結する
●残金を決済して土地が引き渡される

どのような手続きをおこなうのか、流れに沿って確認しましょう。

土地購入時の流れ①買付証明書を提出して融資を申し込む

土地を購入する際は、まず買いたい物件を決めます。
予算や希望エリア、立地などのさまざまな条件から候補を選び、最終的に1つに絞りましょう。
購入したい土地が決まったら、買付証明書を提出します。
買付証明書とは、購入の意思を示す書類です。
不動産会社が準備した書類に署名と捺印をして提出すると、売主との交渉が可能になります。
買付証明書には値下げの希望なども記載できるので、交渉したい場合は書いておきましょう。
なお、住宅ローンなどの融資を利用する場合は、売買契約の前に事前審査を通過しているかどうかが大きなポイントになります。
買付証明書の提出から売買契約までは、一般的に10日ほどしかないので、融資の事前審査は早めに申し込みましょう。

土地購入時の流れ②売買契約を締結する

購入価格や手付金、引き渡し日などについて売主と合意したら、次は売買契約の締結です。
重要事項説明を受けたあと、書類に署名と捺印をして手付金を支払います。
重要事項説明とは、宅地建物取引主任者が取引する土地や契約内容などの重要事項を説明することです。
土地の物理的状況や権利関係、取引条件などの説明があるので、不明点や思い違いがないことをしっかりと確認しましょう。
手付金は、購入価格の10％ほどを現金で支払うことが一般的です。
まとまった金額になることが多いので、前もって準備しておきましょう。

土地購入時の流れ③残金を決済して土地が引き渡される

売買契約を締結すると融資の本審査がおこなわれ、通過したら契約手続きをします。
そして、引き渡し日に融資が実行されて残金を決済し、諸経費の精算などもおこないます。
最後に土地の所有権移転登記をおこなうと、土地の購入手続きは完了です。

土地を売却する際に押さえておきたい売買契約の流れとは

土地を売却する際の流れは、基本的に以下のとおりです。

●土地の査定を受ける
●媒介契約を締結して売却活動を始める
●売買契約を締結する
●決済のあと土地を引き渡す

どのような手続きをするのか、具体的に確認してみましょう。

土地売却時の流れ①土地の査定を受ける

査定とは、不動産会社が物件を売却できそうな価格を算出することです。
売却価格の目安となる査定額がわかるほか、担当者の対応などから不動産会社選びの基準にもなります。
ただし、必ずしも査定額で売却できるとは限りません。
そのため、査定額を確認する際は金額の高さだけではなく、算出された根拠が納得できるものかどうかをポイントにしましょう。

土地売却時の流れ②媒介契約を締結して売却活動を始める

媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約です。
一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれ特徴やメリット、デメリットが異なるので、ご自身に適したものを選びましょう。
媒介契約を締結したら、売却活動を始めます。
売却活動は基本的に不動産会社が主体となり、不動産ポータルサイトへの登録や情報誌への掲載、チラシの作成や配布などがおこなわれます。

土地売却時の流れ③売買契約を締結する

買主が決まったら価格交渉や条件に関する話し合いをして、合意したら売買契約の締結です。
宅地建物取引主任者による重要事項説明のあと、契約書に署名と捺印をして手付金を受け取ります。
契約締結後に売主都合で解除すると違約金が発生するので、しっかりと確認してから契約しましょう。

土地売却時の流れ④決済のあと土地を引き渡す

売買契約を締結したあとは、決められた期日に決済と引き渡しをおこないます。
決済は残りの代金を受け取り、諸経費の清算や書類の受け渡しなどをして完了です。
買主への所有移転登記は、申請から1～2週間ほどで完了します。

土地の売買契約時にそろえるべき必要書類とは

土地の売買契約を締結する際は、必要書類があります。
必要書類は買主と売主とで異なり、とくに売主がそろえるべき書類は多いので注意が必要です。
そこで、買主と売主双方の必要書類と、売主の必要書類をそれぞれ確認しておきましょう。

買主と売主双方の必要書類とは

土地の売買契約時に買主と売主の双方が必要な書類は、身分証明書です。
たとえば運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどです。
身分証明書は、買主と売主が売買契約をおこなう本人であることを確認するために使います。
なお、買主の必要書類は基本的に身分証明書のみですが、ほかにも印鑑や手付金、仲介手数料などが必要なのでしっかりと準備しておきましょう。

売主の必要書類とは

売主は身分証明書のほかにも、さまざまな必要書類があります。
たとえば確定測量図や境界確認書、登記済権利証または登記識別情報通知、固定資産税の納税通知書や固定資産評価証明書などです。
確定測量図や境界確認書は、土地の面積や境界を確認するために必要です。
すでに作成されている場合は、手元にある書類を準備しましょう。
土地の確定測量がおこなわれていない場合はこれらの書類がないので、作成する必要があります。
土地家屋調査士に依頼して確定測量をおこない、引き渡しまでに作成しておきましょう。
登記済権利証または登記識別情報通知も、どちらかが手元にあるはずの書類です。
登記名義人にのみ通知される書類であり、本人確認のために必要です。
再発行はできないので、手元にない場合は早めに不動産会社へご相談ください。
固定資産税の納税通知書は、固定資産税の清算金を算出するために必要です。
固定資産税は1月1日時点の所有者に対して1年分が課されるので、途中で売却する場合は清算する必要があります。
一般的には引き渡しの前日までの分を売主が負担し、引き渡し日以降の分を買主が負担します。
この書類も手元にあるはずですが、見当たらない場合は固定資産評価証明書や納税証明書などで代用できるので、市区町村役場で取得しておきましょう。
固定資産評価証明書は、土地の所有権移転登記にかかる登録免許税の計算に使う書類です。
所有権移転登記の登録免許税は基本的に買主が負担しますが、計算に必要な書類は売主が準備します。
土地のある市区町村役場で取得できるので、引き渡しまでに準備しておきましょう。

まとめ

土地を購入もしくは売却する際は、流れを押さえておくと手続きがスムーズに進むでしょう。
購入か売却かによって手続きの内容が変わるので、それぞれをしっかりと押さえることが大切です。
必要書類にも違いがあり、とくに売主はさまざまな書類が必要なので、もれのないように準備しておきましょう。