住宅ローン申し込み前の転職はどう影響する？返済中の手続きや注意点を解説

年収や勤続年数などを重視する住宅ローンに申し込むなら、転職は避けるべきか悩む方は多いでしょう。
職を変えるといくつかの項目において不利になる可能性はあるものの、キャリアアップしていれば逆に有利になります。
こちらの記事では、転職が住宅ローン審査に与える影響や注意点を述べるので、マイホームを検討する際に参考にしてください。

転職が住宅ローンに与える影響

マイホームの購入では最大35年かけて数千万円単位の資金を借りる必要があるので、金融機関は債務者の返済能力を厳しくチェックします。
一般的には無闇に職を変えると金融機関からの借入がむずかしくなるといわれているのです。
ここでは、具体的に住宅ローン審査で不利になるケースと有利になるケース、ローン審査に通過するための有効手段について解説します。

審査で不利になるケース

金融機関の審査では、収入の安定性がもっとも重要視されます。
職を変えた直後に審査に申し込んだ場合「また離職するのでは？」と疑惑の目を向けられて、収入が安定していないと評価されて審査に落ちる可能性があります。
とくに転職回数が多い方は、安定した職につけていないと判断されるので、審査に通るのは厳しいでしょう。
また、職を変えた直後の審査では、直近1か月間の収入に対して年収が計算されるため、勤め先にボーナス・賞与・インセンティブがあったとしても反映されません。
そのため、勤続年数1年以上の方と比べて、年収が低く算定される恐れがあるので、審査に通ったとしても借入可能額が本来よりも低くなる可能性が考えられます。

審査で有利になるケース

ヘッドハンティング・収入の増加・キャリアアップなどに該当する場合、職を変えたばかりでも金融機関の審査で通りやすくなる可能性があります。
履歴書の提出をしたときに、ヘッドハンティングを受けたり、資格を取得して同業他社に就職して年収アップしたりしている証明ができれば、ポジティブな印象を持ってもらえるでしょう。
ローン返済は長期的に継続するものなので、審査の申し込みをするときには、キャリアアップや年収アップなどの情報がわかる書類を必ず提示するのが大切です。
それをしなければ、金融機関側には「理由不明で離職した方」と判断される恐れがあるためです。

信用情報が蓄積されるまでの期間を有効利用

審査に有利になるような条件がない場合、転職後の約3年間ほどは審査を受けずに、準備期間として利用するのがおすすめです。
3年間ほど勤続年数を増やせば収入の安定性の証明になり、仕事も軌道に乗るので無理のない返済計画を立てやすくなります。
また、準備期間中に頭金を多く用意できれば、金融機関からの借入可能額が少なくても、理想のマイホームを購入できるチャンスも十分にあるでしょう。

住宅ローンの申し込みは転職の前と後のどっちが有利？

勤続年数や年収などのメリットが多いとの理由で、住宅ローンの申し込みは転職前が有利です。
しかし、どうしても職を変えたあとにマイホームを購入したくて借入を検討する方もでてくるでしょう。
ここでは、転職直後に住宅ローンの申し込みをするポイントを3つ解説します。

勤続年数の要件がない金融機関を選ぶ

申し込み条件は、各金融機関ごとに基準や内容が異なります。
勤続年数のほかにも、年収・年齢・雇用形態などの基本的な条件を明記しているケースがほとんどですが、ごく稀に一部の基準を設けていない場合があります。
実際に、みずほ銀行・三井住友銀行は年収や勤続年数の条件を設けておらず、ソニー銀行は年収の条件はあるものの勤続年数の条件はありません。
このように、自分にとって不利な情報を開示せずとも審査を受けられる金融機関を探して、申し込みをすれば借入チャンスがでてきます。

フラット35の利用

住宅金融支援機構と金融機関が提供するフラット35では、年収と勤続年数の条件がありません。
フラット35とは、全期間固定金利型の金融商品で、日本国籍、または永住許可（永住権）もしくは特別永住者であり、かつ申し込み時の年齢70歳未満であれば申し込めます。
債務者の収入の安定性よりも物件条件を重視して審査するため、職を変えた直後で一般的には不利な状況に置かれていても借入するチャンスがあります。

頭金の準備

職を変えた直後で年収や勤続年数の評価が不利になっても、まとまった資金を頭金として用意できれば、住宅ローン審査に通る可能性があります。
マイホームを購入するときに用意するべき頭金の目安は、物件価格の10〜25%程度といわれています。
そのため、物件価格が3,000万円の場合は300万〜400万円、物件価格が4,000万円の場合は800万〜1,000万円ほどが目安です。
頭金を多く用意するほど金融機関からの借入額を最小限に抑えられるので、審査が不利に働いて借入可能額が低くてもマイホームを購入できます。

勤続年数を増やす

金融機関が設定する勤続年数は2〜3年が多いので、どうしてもすぐにマイホームを購入しなければならない理由がない場合は、条件を満たすまで待つという選択をとってもよいでしょう。
とくに、職を変えた直後は、社風や業務内容も曖昧なので長期的に働けるかどうかもわからない状態です。
無理に借入をしてあとから返済が苦しくなるよりは、生活基盤を整えてから金融機関に借入を申し出たほうが、後から苦しむリスクを軽減できます。

住宅ローン返済中に転職したら手続きは必要？注意点は？

返済中に転職した場合、毎月の返済額や条件に変更点がなくても金融機関への届け出が必要です。
借入審査をしたときの条件を満たしているかどうかを再審査するためではなく、あくまで返済計画に無理がないかを把握する目的があります。
返済中にトラブルを起こさないために抑えるべき注意点を3つ解説します。

返済困難なときは早急に相談

職を変えて年収が大幅に減少したり、職場環境があわずに再就職をする必要があったりして、毎月の返済が厳しくなった場合はすぐに金融機関に連絡しましょう。
一時的な返済額の減額や返済期間の延長など、さまざまな猶予措置が用意されています。
金融機関は債務者が生活を立て直せなくなってしまう状態をもっとも恐れているので、まずは生活の立て直しをできるように返済負担を軽減できるかどうか相談する必要があります。

住宅ローン控除の年末調整対象

住宅ローン控除を受けている方が1月1日から12月31日の途中で勤務先を変えた場合、新しい勤務先で年末調整の対象になるため、前職の源泉徴収票の提出が求められます。
1年目は確定申告をして、2年目は新しい勤務先で年末調整をしてもらう流れになります。
年末調整を受けるためには、給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書・住宅ローンの残高証明書・年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書の3つの書類が必要です。
手続き自体はシンプルですが、職を変えた事実を金融機関に通知していないと、必要書類が交付されずに控除が受けられなくなります。

転職先への報告

金融機関に新しい勤務先の情報を共有するだけではなく、新しい勤務先にも住宅ローンを組んでいる報告が必要です。
住宅ローン控除を利用しているのであれば、前職の源泉徴収票を使って年末調整をおこなってもらう必要があるため、直前に手続きを依頼すると担当者に迷惑がかかります。
また、勤務先が変わったと報告を受けた金融機関が確認のために連絡をする可能性があるので、何も知らされていない上司が電話をとって、報告義務を怠ったとマイナスに評価される恐れもあります。

まとめ

金融機関の審査では、勤続年数や年収が重視されるので、勤務先をコロコロ変えているとマイナスに影響します。
ただし、年収アップやキャリアアップなどの特別な事情があれば、有利に働くケースもあるので、書類を揃えてアピールするべきです。
返済中に勤務先を変えた場合、債務者情報のアップデートが必要になるので早急に連絡しましょう。