土地の購入に住宅ローンは利用できる？利用の流れや注意点を解説

新築住宅を建てたい場合、まずは土地の購入が必要となります。
そこで「土地の購入にも住宅ローンは利用できるのか？」疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
本記事では、土地の購入に住宅ローンは利用できるのか、ローンを利用して土地を購入する際の流れや注意点について解説します。

土地を購入する際に住宅ローンは使える？

住宅ローンは、基本的に住宅の購入、建築、またはリフォームを目的とした融資です。
したがって、土地単独での購入には、通常、住宅ローンを利用することはできません。
しかし、例外もあります。
土地を購入し、その土地に住宅を建設することが目的であれば、土地と建物の購入を統合した形で住宅ローンを利用することが可能です。

土地の購入に使える「つなぎ融資」とは

土地を購入する際に使えるローンの1つが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資は、土地購入や住宅建設に必要な資金を一時的に提供するもので、工事開始前の土地購入費用や工事着工金、中間金の支払いに利用できます。
つなぎ融資は、計画的な資金流動を支援し、自己資金が不足している期間をカバーするためのものです。
土地の購入費用や建築費用が手持ちの資金でカバーできない場合に、この融資を利用すると資金繰りをスムーズに進めることができます。

土地の購入に使える「土地先行融資」とは

土地購入や住宅建設の際に利用できるローンとして「土地先行融資」もあります。
土地先行融資は、土地の購入費用を先行して融資する融資形態です。
自己資金だけでは土地を購入することが難しい場合に選択できる方法として提供されています。
つなぎ融資との主な違いは、資金を借り入れるタイミングにあります。
具体的には、土地先行融資においては、融資が2回に分けて実施されることが特徴です。
1回目の融資は土地の購入時におこなわれ、2回目の融資は建物の引き渡し時におこなわれます。
そのため「2本立て融資」とも呼ばれることがあります。

住宅ローンを利用して土地を購入するときの流れとは？

住宅ローンを利用して土地を購入する際は、以下の流れで手続きを進めます。

STEP①土地の評価

土地購入における最初のステップは、土地の評価です。
金融機関にとって、担保となる土地の価値は重要です。
土地の価格評価には以下の主な方法があります。
公示地価
国土交通省が地価公示法に基づいて評価し、年に一度更新する数値です。
公示地価は国土交通省のホームページで確認でき、土地購入前にチェックするべき重要な指標です。
ただし、公示地価の対象区域は都市計画区域内や取引が相当程度見込まれる土地に限られます。
基準地価
国土利用計画法施行令に基づき評価され、各地方自治体が年に一度更新する地価です。
公示地価と並んで、基準地価も土地購入の際には重要な参考データとなります。
路線価
国税庁が毎年7月に、主要な道路に面した宅地の1㎡あたりの価格を公示します。
路線価は、贈与税および相続税の算出時に用いられる評価額です。
一般的に公示地価の80％程度の価格で評価されます。
固定資産税評価額
固定資産税を算出する際に使用される数値です。
国と地方自治体が3年に1度更新します。
一般的に公示地価の7割程度で評価されるため、他の評価基準と比較して低い傾向にあります。
これらの評価額を参考に土地の価値を把握しましょう。

STEP②買付証明書の提出

購入する土地が決まった後は、買付証明書の提出です。
買付証明書とは、購入希望者が売主に対して購入意志を正式に示す書類であり、通常は不動産会社を通じて提出されます。
買付証明書は、法的な拘束力を持つ契約ではなく、あくまで購入意思を伝えるための初期段階の書類です。
また、買付証明書には購入希望価格も記入することができます。

STEP③事前審査

住宅ローンを利用して土地を購入する際は、金融機関の事前審査が必要です。
事前審査では、金融機関がローン申請者の信用情報、収入、雇用状況などを評価し、融資可能かどうかを判断します。
申し込みに際しては、必要な書類を整え、所得証明や雇用証明など、金融機関が求める情報を提出します。

STEP④売買契約

土地の売買契約は、事前審査を通過し、売主との間で価格や条件について合意に達した後に締結する流れです。
売買契約を締結する前に、不動産会社による重要事項説明もおこなわれます。
重要事項説明では、物件の状態や契約条件、物件にかかわる権利関係など、購入に関連するすべての重要な情報が開示されます。
この段階で、疑問点があるときは、しっかりと確認しましょう。
重要事項の説明を受けた後、売買契約書に署名・捺印します。

STEP⑤土地の引き渡しと登記手続き

契約締結後、土地の引き渡しと同時に土地の所有権移転を記録するための登記手続きが必要です。
登記は、売買契約の完了と土地の所有権が購入者に移転されたことを証明する重要な手続きです。
一般的に、司法書士などの専門家が登記手続きを代行します。

ローンを利用して土地を購入する際の注意点

ローンを利用して土地を購入する際は、以下の点に注意が必要です。

注意点①現地の情報を直接確認すること

不動産の購入を検討する際、資料や写真だけでは分からない情報を得るためには、実際に現地を訪れることが不可欠です。
現地を訪れると、周辺環境の実際の様子や土地の現状を把握できます。
たとえば、除草や土地の整備が必要なほど荒れているか、近隣の騒音のレベルなど、売買契約書や広告には表れない実情を確認できます。
これにより、土地の購入後に予期しない問題や追加費用が発生するリスクを低減させることが可能です。
また、購入を考えている土地の周辺を歩いてみると、日常生活の利便性や快適性を事前に評価できます。
最寄り駅までの距離や所要時間、地域内の公共施設、ショッピング施設までのアクセスを実際に体験すると、その地域での生活が自分や家族に適しているかを判断できます。
将来建てたい家の構想に合わせて、建築規制や土地の形状を確認し、必要であれば間取りの再考慮も含めた計画を立てることが肝心です。

注意点②ローン金利の比較

金融機関を選択する際には、金利条件を慎重に比較検討することが重要です。
とくに通常の住宅ローンと比較して、つなぎ融資の金利は一般的に高い傾向にあるため、条件をしっかりと理解する必要があります。
金利がわずか0.1%異なるだけでも、長期間にわたるローンの返済総額には大きな違いがあります。
したがって、ローン契約をおこなう前には、月々の返済額や総返済額を試算し、自身の返済能力に合った最適なプランを選択することが大切です。

注意点③融資タイミングの管理

つなぎ融資を利用する場合、土地購入から建物の建築開始までの期間を最小限に抑える必要があります。
そのため、融資のタイミングと建築の進行を同時に管理することが求められます。
つなぎ融資を受ける場合、利息の支払いにも注意が必要です。
ある程度の自己資金の準備が必要であり、未然に資金計画を立てることが重要です。
融資を受けた日や各種支払いのスケジュールを明確にし、これらの支払いを忘れないように管理しましょう。

まとめ

土地を購入する際は、つなぎ融資や土地先行融資型の住宅ローンを利用できます。
ローンを利用して土地を購入するときの流れは、土地の評価から土地の引き渡しまで5ステップあります。
ローンを利用して土地を購入するときの注意点は、現地情報の確認やローンの金利、融資のタイミングの3つです。