不動産売却の注意点とは？仲介と買取の違いや離婚・相続のポイントを解説

長い人生においては、想定外のタイミングで不動産を売却することがあります。
準備をしていたとしても不動産売却には複雑な手続きが必要ですが、想定外の売却ではとくにトラブルに注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却の基本である仲介と買取の違いとともに、よくある想定外の不動産売却である離婚・相続それぞれの注意点を解説します。

不動産売却前に知っておきたい！仲介と買取の違い

不動産を売却するには、仲介と買取のいずれかを選ぶのが一般的です。
仲介・買取それぞれの内容と違いをチェックして、自分に合った売却方法を選びましょう。

仲介とは

不動産売却における仲介とは、売主と買主を不動産会社が仲介し、契約を結ぶことです。
個人の売主は自力で買主を探すのが難しいため、宣伝活動をおこなう不動産会社に仲介を依頼します。
個人間の不動産売買では、一般的に不動産会社を通じた仲介が利用されます。

買取とは

不動産売却における買取とは、一般の買主を探すのではなく、不動産会社に直接物件を売却する方法です。
買取には、仲介よりも売却完了までの期間が短縮されるというメリットがあります。
仲介と比較して売却価格が低くなる傾向がありますが、手間を減らして売却したい方に人気のある方法です。

違い①買主

仲介と買取の特徴として挙げられるのは、買主の違いです。
仲介では不動産会社が間に入りますが、買主は次のオーナーとなります。
一方、買取を利用した場合、買主は不動産会社です。
仲介では次のオーナーが自ら住むために購入しますが、買取では不動産会社が一度物件を買い取ったあと、リフォームなどを行い再販します。

違い②売却価格

不動産売却方法として仲介と買取の選択によって、売却価格に違いがあります。
一般的には、仲介の方が高値で取引でき、買取は仲介よりも安値での取引となります。
この価格差が生まれるのは、買取には再販のためのコストがかかるためです。
買取を利用した場合、不動産会社はリフォームや設備の交換などに一定のコストをかけるため、その費用を差し引いて買取金額を提示します。
買取は、仲介での売却価格相場よりも1～3割ほど安く取引されることが一般的です。

違い③内覧対応

広く一般から買主を探す仲介では、室内を実際に見てもらう内覧がおこなわれます。
しかし、不動産会社に直接売却する買取では、内覧の必要がありません。
したがって、内覧の有無が仲介と買取の違いです。
内覧をおこなう仲介では、内覧希望者が現れるたびに室内を整理整頓する必要があります。
一方、買取では、不動産会社の査定のために担当者を招くことがあるものの、取引を有利に進めるために複数回の整理整頓は必要ありません。

離婚をきっかけに不動産を売却する場合の注意点

想定外の不動産売却が必要になる場面として、離婚するケースが挙げられます。
離婚そのものに対する手続きとともに、不動産売却についても考えてみてください。

不動産を財産分与する方法

所有している不動産が結婚生活のなかで購入したものであれば、離婚時の財産分与の対象となります。
しかし、住宅や土地などの不動産は平等に分割することができないため、売却してお金に換えるなどの対応が必要です。
お金に換える以外の財産分与の方法としては、片方が不動産に住み続け、もう片方にその価値に相当する現金などを渡す方法があります。
不動産を売却してその代金を財産分与する場合、離婚後にトラブルが起こりにくいというメリットがありますが、住む場所を失うというデメリットもあります。
また、どちらかが不動産を所有し続ける場合、家に住み続けられるメリットがある一方で、相手に支払う財産分与としての自己資金が必要になる点に注意が必要です。

不動産を売却できるのは名義人だけ

不動産を売却する権利を有するのは、その不動産の名義人です。
夫婦のうちどちらか一方が名義人である場合、その名義人のみが不動産を売却できます。
一方、夫婦の共有名義の不動産であれば、夫婦共同で売却することになります。
このように、不動産を売却できるのは名義人だけですので、まずは誰が不動産の名義人であるかを確認することが重要です。
不動産の名義人を調べる方法としては、登記情報を確認するほか、不動産購入時の売買契約書を確認することが挙げられます。
売買契約書に1人の記名押印があればその方が名義人であり、夫婦2人の記名押印があれば、夫婦共有名義となります。

住宅ローン完済前の不動産はどうなる？

まず、住宅ローンが完済前の不動産については、売却代金で住宅ローンを完済できない場合、売却自体が困難になります。
売却しても住宅ローンを返済できない状態では、融資元である金融機関が売却に同意しないことがあります。
そのため、離婚が原因で住宅ローン完済前に不動産を売却しなければならない場合は、まず住宅ローンの残高を確認することが重要です。
また、住宅ローン完済前の不動産では、夫婦のどちらかが債務者となり、もう片方が連帯保証人となっていることがあります。
離婚を機にこうした関係を解消したい場合でも、実際には名義変更が難しいことがあるでしょう。
離婚後も連帯保証人となっている場合、返済滞納時に支払いを巡ってトラブルが生じる可能性があります。

相続をきっかけに不動産を売却する場合の注意点

想定外の不動産売却が必要になる場面には、親などからの相続があります。
相続も離婚同様にさまざまな手続きが発生しますので、全体の流れや手続きをチェックしてみましょう。

相続から売却までの流れを把握する

相続でまず必要なのは、複数の相続人が財産をどのように分けるかを話し合う遺産分割協議です。
とくに、財産に不動産が含まれる場合は、誰が不動産を引き継ぐのかを決める話し合いが必要になります。
次に、不動産の所有者が決まったら、亡くなった方からその不動産の所有権を新たな所有者に移転する手続きが必要です。
この手続きを相続登記といい、申請は不動産が所在する地域の法務局でおこないます。
相続登記で所有権の移転が完了したあと、新たな所有者は不動産を売却できます。
兄弟姉妹など複数の相続人がいる場合、売却後にその代金を遺産分割協議で決めた割合で分けることで、相続手続きが完了です。

相続税の計算

相続した不動産を売却する場合、相続した時点で相続税の計算をおこなう必要があります。
相続税の計算は、不動産の評価額を基におこなわれますが、この評価額は不動産売却の査定価格とは異なる点に注意しましょう。
相続税の計算で使用される不動産の評価額は、相続税評価額です。
相続税評価額は、査定で提示された実際の取引価格よりも低くなることが一般的ですので、両者の違いを理解しておくことが重要です。

税金の特例が使える期間

思い出のある実家など、相続した不動産を売却するかどうか悩むことがあります。
しかし、相続した不動産が空き家となると、劣化が進み資産価値が低下するだけでなく、相続に有利な税制上の特例が適用されなくなる可能性があるでしょう。
相続税の負担を軽減する制度には、相続税を取得費に加算できる特例や、相続した空き家に対する3,000万円の特別控除などがあります。
これらの特例は、相続からおおよそ3年以内に売却しなければ適用されません。
したがって、将来的に売却を考えているのであれば、早期に売却を決断することが重要です。

まとめ

不動産売却では、仲介と買取の違いを把握することが大切です。
また、離婚にともなう不動産売却の注意点としては、不動産名義人の確認や住宅ローン残高の確認が挙げられます。
さらに、相続した不動産を売却するならば、遺産分割協議や相続登記といった流れとともに、相続税の負担軽減制度の適用期限をチェックしておきましょう。