売れにくい不動産とは？再建築不可や併用住宅の課題も解説

不動産の売却を考え始めたとき、なかなか買い手が見つからずに、悩んでしまう方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実際には、物件の立地や建物の構造など、売れにくくなる原因にはさまざまな要素が関係しています。
売却までに時間がかかる物件には共通する特徴があるため、事前にポイントを押さえておくことが大切です。
この記事では、売れにくい不動産の具体例や、その対策方法について詳しく解説いたしますのでぜひご参考になさってください。

再建築不可の物件が売れにくい

売却が難しい物件の代表例が、再建築不可物件です。
建て替えができないため資産価値が落ちやすく、買い手が限られます。
再建築不可物件が生まれる背景には、戦後の宅地開発と道路整備の遅れが影響しています。

接道義務を満たしていない土地の扱い

都市計画区域内で建物を建て替えるには、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接する必要があります。
幅員が不足する道路でも、42条2項道路なら、中心線から2メートル後退するセットバックで再建築が可能です。
ただし私道を通行する場合、所有者の承諾が得られなければ接道条件を満たせず再建築不可になります。
位置指定道路や、42条2項道路に認定されていれば、承諾が不要になるケースもあります。
購入を検討する際には、接道条件と私道の権利関係を必ず確認しましょう。
なお、市町村の建築指導課に相談すると、現状で可能な手続きや緩和措置の有無を教えてもらえます。
土地家屋調査士に依頼して境界を確定し、必要に応じて道路の寄付や分筆をおこなうことで、再建築可へ転換できる可能性もあります。

再建築できないことによる資産価値の低下

再建築不可の土地は、建物を維持する以外に活用策が乏しく、金融機関の評価も低下します。
一部金融機関には専用融資もありますが、選択肢は限定的です。
大規模改修時には建築確認が取れず、所有者の自由度が大きく制限されます。
賃貸や更地売却も難しいため、価格は近隣相場より大幅に下がる傾向があります。
相続予定の場合は評価額が低いため、節税メリットが出ることもありますが、維持管理コストとのバランスを検討しなければなりません。
出口戦略としては、隣接地と同時売却して接道面積を確保する、あるいは更地にして駐車場として活用し、賃料収入で保有コストを補うなどの方法が考えられます。
長期的なライフプランを踏まえ、保有・売却・活用のどの選択肢が最適かシミュレーションすることが求められます。
なお、公的評価額が下がれば固定資産税が減るメリットもあり、節税面での判断材料になります。

買い手が限られるため流通しにくい実情

現金購入が可能な一部の投資家や、居住希望者に絞られるため、需要と供給のバランスが取れません。
価格調整や接道条件の改善策を検討し、専門家へ相談することも重要なポイントです。
専門家による測量や、位置指定申請によって再建築可へ転換できれば、流通性が大きく向上します。
不動産買取業者は価格を抑える一方、短期間での現金化が期待できるため、時間優先の売主には有力な選択肢です。
地元不動産会社と協同し、狭小地や古家再生を得意とする投資家ネットワークに情報を届けると、成約率が高まります。
自治体が空き家対策として助成金を出すケースも増えており、制度活用で販路を広げられます。

▼この記事も読まれています
新築住宅をすぐに売却すると高く売れる？売却するときの注意点を解説

テラスハウスが売れにくい

テラスハウスは、外観は戸建てに近いものの、売却では想定外に手こずる物件です。
壁を共有する特殊構造が、資産価値と流通性に影響します。
買い替えを想定して購入した場合でも、出口戦略が立てにくい点は大きなデメリットです。

単独所有でも建て替えの自由度が低い

テラスハウスは隣接住戸と壁を共有しているため、建て替えには全戸の同意が不可欠です。
現行の建ぺい率や容積率では、同規模での再建築が認められない場合もあります。
同意が得られず、一戸だけが取り残される「飛び地状態」になると、資産価値は一段と下がります。
合意形成のプロセスを早期に始め、専門家にサポートを依頼するとスムーズです。
区分所有法の仕組みを準用した管理規約を作成し、将来的な建替え方法を文書化しておくと、購入希望者は安心しやすくなります。
管理組合を発足させて議事録を公開する例もあり、透明性が高い物件は交渉が進みやすい傾向です。

隣接住戸との共有部分が多く管理が難しい

共有壁に不具合が生じた場合、責任範囲や費用負担が曖昧だとトラブルになりやすいです。
管理規約や修繕計画を明確にし、購入希望者の不安を軽減する必要があります。
売却前に調査報告書を準備し、修繕履歴を提示することで信頼性を高められます。
近年は、戸建て向けの長期修繕計画作成サービスも登場しており、これを活用すると将来的なコストが見えやすくなるでしょう。
さらに、共有部の瑕疵に対して保険加入を検討すると、リスクヘッジになります。
第三者管理方式を導入したケースでは、修繕の実施率が向上したという報告もあります。

建て替えできない物件は将来的な不安が残る

再建築には、合意形成と構造補強が求められ、実務上は困難です。
住民の高齢化や不在所有者の増加で合意が得られず、市場から敬遠されがちです。
合意形成を促進する補助金制度や行政の支援を活用し、建替え計画を明確に示すことが流通促進につながります。
一括建替えを専門とするコンサルタントに依頼し、費用試算を提示することで、買い手はリスクを具体的に把握できます。

▼この記事も読まれています
不動産の売却を考えるライフステージの変化について！3つのポイントを解説

賃貸併用住宅が売れにくい

住まいと賃貸経営を兼ねる賃貸併用住宅は魅力もありますが、売却時には需要が限られます。
購入者の心理や運営負担が壁となるため、工夫が必要です。
収益性を裏付ける資料を整え、市場に合わせた価格設定を検討しましょう。
金融機関によっては住宅ローンではなく投資用ローン扱いとなり、金利が上がる点も注意が必要です。

他人との共用スペースに抵抗を感じる購入者層

賃貸併用住宅は、間取り次第では共用部分が生じ、プライバシーや安全面への不安が購入意欲を低下させます。
玄関や廊下を分離し、生活導線を明確に区分することで抵抗感を和らげることが可能です。
ホームステージングで利用イメージを提示すると、購入者の理解が進みやすくなります。
売却時には、入居者向けの騒音ルールやゴミ出しマナーを明文化し、トラブル抑止策を示すと好印象です。

マーケットのニーズに合わない可能性

日本では、投資と自宅を兼ねる需要が限定的で、通常の戸建てやマンションが選ばれる傾向があります。
また、既存入居者の契約引継ぎも、売却計画を制限します。
賃料水準や入居率の実績を提示し、運営シミュレーションを示すことで対象者を広げられるでしょう。
太陽光発電やEV充電設備を追加し、将来の収益向上策を示すと、投資志向の購入者にアピールできます。

修繕や管理の手間が敬遠される要因に

空室・滞納など収益リスクと管理負担が敬遠され、購入対象から外されやすいです。
そういった場合は、管理代行サービスの活用が選択肢となります。
サービス内容と費用を明示し、初心者でも運営可能な環境を整えると売却しやすくなります。
保証会社を利用した家賃保証や、サブリース契約の仕組みを説明すれば、安定収益を求める層への訴求力が高まるでしょう。
購入者が資産形成を意識できるよう、中長期の収支計画書を提示すると説得力が増します。

▼この記事も読まれています
不動産売却時のオーバーローンとは？調べ方と対応方法も解説！

まとめ

売れにくい不動産とは、法的制限や構造上の理由により購入希望者が限定されやすい物件のことを指します。
再建築不可や賃貸併用住宅などは特殊な条件を含み、それぞれの特性に応じた売却戦略が必要となります。
専門業者の活用や情報の工夫次第で売却の可能性は広がるため、物件の特徴を把握し適切な対策を検討しましょう。