不動産売却時のオーバーローンとは？調べ方と対応方法も解説！

不動産売却にあたって知っておきたいポイントのひとつが、オーバーローンです。
オーバーローンとは何なのか、該当時にどう対応すれば良いのかを把握していないと、不動産売却に支障が出かねません。
そこで今回は、不動産売却時のオーバーローンとは何かにくわえ、調べ方と該当時の対応方法も解説します。

不動産売却時のオーバーローンとは

不動産売却時のオーバーローンとは何かについて、押さえたい基本は以下のとおりです。

概要

オーバーローンとは、不動産の売却価格よりも残債額のほうが高い状態です。
たとえば、残債が3,000万円あるなか、不動産売却をおこなっても2,500万円にしかならない状況が、オーバーローンにあたります。
該当時には、原則として不動産売却をおこなえません。
残債のある不動産には、抵当権が残っているからです。
抵当権とは、貸し倒れのリスクを下げるために債権者が設定する権利です。
債務者からの返済が滞ったとき、債権者は抵当権の行使によって不動産を差し押さえられます。
抵当権が残っている不動産でも、買い手の募集自体は可能です。
しかし、不動産に差し押さえのリスクがあると、買い手からは購入を避けられてしまいます。
そのため、抵当権が残っている段階では、不動産売却は基本的に不可能です。
抵当権を外すには、残債を清算しなくてはなりません。
残債の清算は不動産の売却金でおこなえるものの、オーバーローンでは売却金の全額を返済に充てても完済にいたりません。
結果として抵当権が残るため、オーバーローンだと不動産売却は不可能となります。

アンダーローン

オーバーローンの対義語であるアンダーローンとは、不動産の売却価格が残債額を上回っている状態です。
オーバーローンとの違いは、不動産売却のハードルにあります。
アンダーローンの不動産に買い手がつくと、売却金ですぐに残債を清算できます。
残債を清算できれば抵当権を外せるため、不動産売却に支障はありません。
そのため、アンダーローンのときに返済が苦しくなったら、不動産売却を早めに一度検討してみましょう。

売却したい不動産がオーバーローンかどうかの調べ方

売却したい不動産がオーバーローンかどうかの調べ方としては、住宅ローンの残債額と家の価値（不動産の売却価格）をそれぞれ調べるのが基本です。

残債額の調べ方

残債額の調べ方には、借り入れ中の金融機関から送られてくるローン返済計画書や残高証明書などを確認する方法が挙げられます。
このほかにも、残債額を調べるうえで役立つ資料が、金融機関から渡されていることがあります。
固定金利が適用されているなら、借り入れ当時にローン返済表や償還予定表などを渡されていないか、調べてみましょう。
変動金利が適用されているなら、金利を見直す6か月ごとのタイミングで、ローン返済表が届くことがあります。
このような資料がなかったり、すでに紛失していたりするときは、オンラインで照会するのがひとつの方法です。
金融機関によっては、現在の残債額などをオンラインで適宜確認できます。
以上の方法で残債額を把握できないときは、金融機関まで問い合わせましょう。

不動産の売却価格の調べ方

不動産が実際にいくらで売れるかは、不動産売却をおこなってみるまでわかりません。
そのため、オーバーローンかどうかを判断する時点では、見込みの売却価格として、現在の相場価格を調べます。
売却したい不動産の相場価格は、近隣エリアで条件が似ている不動産の売り出し価格や、過去の売買事例における成約価格などから判断します。
しかし、不動産の相場価格を一般の方が判断するのは難しいものです。
そこで、不動産売却を本格的に検討しているなら、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
不動産会社がおこなう査定には、データだけで価格を判断する机上査定と、現地調査がおこなわれる訪問査定の2種類があります。
査定の精度を重視するなら、不動産の実物を見て適正価格が判断される訪問査定を選びましょう。

オーバーローンかどうかの調べ方

残債額と不動産の売却価格をそれぞれ把握したら、以下の計算をおこないます。
不動産の売却価格－残債額
計算結果が黒字だったときは、売却価格のほうが残債額より高いことを意味しています。
つまりはアンダーローンにあたり、不動産売却に支障はないと予想されます。
一方、計算結果が赤字になったときは、オーバーローンにあたるため注意が必要です。
そのままでは不動産売却が難しいため、以下の対応方法を検討したいところです。

不動産売却時にオーバーローンだったときの対応方法

不動産売却時にオーバーローンだったときの対応方法は、以下のとおりです。

任意売却

任意売却とは、不動産売却にあたって残債を清算できないときに用いる方法です。
ポイントは、債権者である金融機関から不動産売却の許可を得ることです。
残債を清算できない状況だと、通常は債権者から不動産売却の許可は下りません。
しかし、債権者のほうで不動産を差し押さえて競売にかけると、任意売却より価格が安くなるものです。
任意売却を認めても完済にいたらないとはいえ、競売よりは資金の回収率が高くなります。
金融機関にとって一定のメリットがあるため、相談すれば任意売却を許可されることがあります。
任意売却に成功したら、売却金の全額を返済に充て、ローンの残りは今後も返済しなくてはなりません。
この点はやや特殊ですが、任意売却は一般的な不動産売却に近く、価格は市場の相場とあまり変わりません。
競売より残債を減らしやすく、家計や返済を立て直すうえで有利です。
また、任意売却後の返済に関しては、無理のない計画を立てられる可能性があります。
上記のメリットから、オーバーローンでの不動産売却にあたっては、任意売却がおすすめです。

不動産売却を延期する

そのほかの対応方法としては、まず不動産売却の延期が挙げられます。
売却したい不動産に住み続けるなかで返済を継続していれば、残債額が減ってアンダーローンに変わる可能性があります。
返済を継続してアンダーローンに変われば、不動産売却に支障はありません。
ただし、不動産売却を延期すると、残債額は減らせますが、建物の価値が経年劣化で下がってしまいます。
リフォームなどの手を打たない限り、売却価格が下がっていくため、残債額を減らしてもなかなかアンダーローンにならないリスクがあります。

少し高めの価格で売り出す

自身の不動産が実際にいくらで成約するかは、売り出してみるまでわかりません。
相場より高めの価格で売り出していても、買い手の需要や希望とうまくマッチすれば、そのまま成約する可能性があります。
不動産は個別性が高く、同じ条件のものがほかにないからです。
現時点ではオーバーローンであるものの、残債額と見込みの売却価格の差額が小さいなら、少し高めの価格で試しに売り出してみるのがひとつの方法です。
少し高めの価格でうまく成約し、残債を清算できれば、不動産売却に支障はありません。
ただし、高めの価格で売り出すと、買い手が見つかるまでに時間がかかるおそれがあります。
時間に余裕がないと、少し高めの価格で売り出す方法は使いにくいため注意しましょう。

まとめ

オーバーローンとは、売却価格より残債額のほうが高い状態であり、アンダーローンと違って不動産売却は基本的に不可能です。
オーバーローンかどうかの調べ方には、残債額と売却価格をそれぞれ調べ、後者から前者を差し引く方法が挙げられます。
残債額のほうが高いときの対応方法はいくつかありますが、債権者の許可を得て不動産を売り出す任意売却がおすすめです。