不動産売却で重要なレインズとは？利用する流れや媒介契約との関係を解説

不動産を売却しようと考えている方にとって、重要なキーワードのひとつが「レインズ」です。
これは、不動産会社同士が物件情報を共有するための仕組みで、売却を成功させるうえで欠かせません。
この記事では、レインズとはなにか、売却時に結ぶ媒介契約との関係についてわかりやすく解説します。

不動産売却におけるレインズとはなにか？

不動産を売却するときに知っておきたいのが、「レインズ（REINS）」という仕組みです。
レインズとは、正式には「不動産流通標準情報システム」のことで、英語名 Real Estate Information Network System の頭文字をとって「REINS」と呼ばれています。
これは、国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」が運営する、不動産情報の共有ネットワークです。
レインズは、売買物件の情報を不動産会社同士で効率的にやりとりできる仕組みとして、現在の不動産取引には欠かせない存在となっています。

一般の人は利用できない不動産会社専用のシステム

レインズは、原則として不動産会社のみがアクセスできる専用の情報ネットワークです。
これは、物件情報に所有者の個人情報が含まれるため、情報保護の観点から一般の方には公開されていません。
不動産会社は、以下のような場面でレインズを活用します。

●物件の売却査定を行う際、過去の取引事例を調べる
●売主から売却依頼を受けた不動産の情報を登録する
●買主の希望に合う物件をレインズ内で検索する

こうした情報のやりとりがあるからこそ、広く買い手を探すことができ、スムーズな売却活動につながるのです。

全国に4つのレインズがある

全国のレインズシステムは、地域ごとに設置された4つの「指定流通機構」によって運営されています。
これらの機構は、国土交通大臣の指定を受けた公益法人で、それぞれの地域における物件情報の登録や共有を担っており、以下のように分類されています。
東日本レインズ（公益財団法人 東日本不動産流通機構）
北海道から関東、甲信越まで17都道県を担当
中部レインズ（公益社団法人 中部圏不動産流通機構）
中部7県（富山、石川、福井、岐阜、静岡、愛知、三重）
近畿レインズ（公益社団法人 近畿圏不動産流通機構）
関西エリア6府県（滋賀、京都、大阪、兵庫、奈良、和歌山）
西日本レインズ（公益社団法人 西日本不動産流通機構）
中国・四国・九州・沖縄の広いエリアをカバー
この4つの機構によって、レインズは全国の不動産会社間で情報を共有・検索できる仕組みとなっており、売却活動の強い味方といえるでしょう。

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不動産売却でレインズを利用する流れとは

続いて、不動産売却でレインズを利用する流れを解説します。

査定から媒介契約までの流れ

不動産を売却する際、不動産会社はレインズという専門の情報ネットワークを活用して売却活動を行います。
その流れは、明確に段階ごとに分かれています。

まず最初のステップは、「査定」です。
売主が不動産会社に売却を相談すると、不動産会社はレインズの他、過去の成約事例データや周辺の取引相場など、複数の情報を参考にして、売却価格の目安を提示します。
ここでは、レインズに登録されている類似物件の事例が非常に重要な判断材料になります。
査定価格に納得できたら、次のステップは「媒介契約」の締結です。
媒介契約とは、不動産会社に正式に売却活動を依頼する契約のことで、契約形態によってレインズへの登録義務が異なります。

レインズへの物件登録と情報公開

媒介契約が締結されると、不動産会社は一定期間内にレインズへ物件情報を登録します。
登録が完了すると、「登録証明書」が発行され、売主が受け取ります。
この証明書は、情報がシステム上に反映されていることを確認するための大切な書類です。
レインズに物件が登録されると、全国の不動産会社が情報を検索・閲覧できるようになり、より多くの購入希望者へアプローチすることが可能になります。
これにより、売却の機会が広がり、成約の可能性が高まるのです。

成約後のレインズ登録とスケジュール管理

物件が無事に売却されると、最後に「成約登録」が行われます。
この成約登録は、指定流通機構に対して義務付けられているもので、今後の市場動向を把握するための統計データとして活用されます。
また、登録された情報は、他の不動産会社が過去の成約事例として参照することができるため、次の査定や取引の参考資料としても重要な役割を果たします。
このように、不動産売却では「査定→媒介契約→物件登録→売買契約→成約登録」という流れで、レインズが活用されます。
売却スケジュールを立てる際には、レインズの各ステップを理解しておくことがとても重要です。

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不動産売却でレインズに登録義務がある媒介契約の種類とは

不動産を売却する際、不動産会社との間で締結する「媒介契約」は、レインズとの関わりが非常に深い重要なステップです。
媒介契約の種類によって、国土交通大臣が指定する指定流通機構（レインズ）への物件情報の登録義務や、売主への活動報告義務が異なります。
最後に、3つの契約形態とそれぞれの特徴についてわかりやすく解説します。

媒介契約の種類は3つ

不動産売却時に選べる媒介契約には、以下の3つの種類があります。

●専属専任媒介契約
●専任媒介契約
●一般媒介契約

これらの違いは、依頼できる不動産会社の数や、自己発見取引（売主が自ら買主を見つけて売却すること）の可否、そしてレインズへの登録義務や活動報告義務の有無です。

専属専任媒介契約：レインズ登録義務と報告義務が最も厳格

この契約では、1社の不動産会社にしか売却を依頼できません。
さらに、売主が直接買主を見つけて売却することも禁止されています。
不動産会社は、契約締結から5日以内にレインズへ登録し、1週間に1回以上の報告を売主におこなう義務があります。
不動産会社としても、積極的な販売活動が期待できる一方、売主の自由度は低めです。

専任媒介契約：自己発見取引は可能だがレインズ登録は必須

こちらも1社のみに依頼する契約ですが、自己発見取引は可能です。
つまり、自分で買主を見つけた場合には、不動産会社を通さずに直接契約を結ぶことができます。
不動産会社は、契約から7日以内にレインズ登録を行い、2週間に1回以上の報告義務があります。
専属専任に比べて売主の自由度が高く、バランスのとれた契約形態と言えるでしょう。

一般媒介契約：自由度は高いがレインズ登録義務なし

一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できます。
また、自己発見取引も可能です。

ただし、不動産会社にはレインズへの登録義務も売主への報告義務も課されていません。
そのため、不動産会社によっては、積極的に販売活動をおこなわない可能性があり、物件によっては成約に時間がかかるケースも。
とくに、売却が難しい物件の場合は注意が必要です。
なお、契約期間に法的な上限はありませんが、国土交通省の標準契約書式では3カ月が目安とされています。

媒介契約の選び方のポイント

どの媒介契約を選ぶべきかは、物件の特性や売主の希望によって異なります。

●早く売りたい、広く買い手を募りたい → 一般媒介契約
●信頼できる1社に集中して任せたい → 専任媒介契約
●手間をかけず、すべてを不動産会社に一任したい → 専属専任媒介契約

といったように、状況に応じて使い分けることが重要です。

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まとめ

レインズは、不動産会社専用の情報ネットワークで、物件の売却活動を効率化するために活用されています。
媒介契約の種類によって、レインズへの登録義務が異なり、とくに「専属専任」「専任媒介契約」には、登録と報告の義務があります。
この仕組みを理解し活用することで、よりスムーズかつ効果的な不動産売却が期待できるでしょう。