固定資産評価証明書とは？不動産売却時の使い方についても解説

不動産の売却や相続の場面では、「固定資産評価証明書」の提出を求められるケースが多くあります。
この証明書には、税金の算定や登記手続きの基礎となる重要な評価額が記載されており、公的な証明書類として扱われます。
正確な用途や取得方法を把握しておくことで、手続きをスムーズに進めることが可能です。
この記事では、固定資産評価証明書の具体的な内容や使用される場面、取得の流れについて詳しくご紹介いたします。

固定資産評価証明書とは？

固定資産評価証明書は、市区町村が管理する固定資産課税台帳に基づき、土地や家屋の評価額を証明する書類です。
この評価額は、固定資産税を計算する上での直接的な根拠となります。
たとえば、都市部と郊外では同じ面積の土地でも評価額は大きく異なり、この証明書によって公的な評価額を確認できます。

固定資産税の基準となる評価額

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課される地方税です。
税額の基礎となる固定資産評価額の目安は、以下の通りです。

●土地： 地価公示価格の約70％
●建物： 新築時の建築費（再建築価格）の50～70％

建物の評価額は、構造（木造・鉄骨造など）に応じた経年劣化を考慮して計算されるため、築年数が古いほど低くなる傾向があります。
この評価額は、原則として3年ごとに見直されます（これを「評価替え」と呼びます）。
そのため、証明書に記載される評価額も原則3年間は同じですが、土地の分筆や建物の増改築などがあった場合は、翌年度に評価額が更新されます。

税額の根拠

税額計算の基礎となる「課税標準額」は、評価額から各種特例を控除した後の金額です。
計算方法は、「課税標準額＝評価額−特例控除」です。
小規模住宅用地の特例などが適用されると、課税標準額はさらに引き下げられます。
また、評価額の推移を前年分と比較しておくと、税負担の増減を早めに予測できます。
さらに、住宅ローン控除を受ける際に税務署が確認する課税標準額も、この証明書で確認することが可能です。
なお、標準税率は1.4％ですが、条例で上限2.1％まで引き上げられる場合があります。

固定資産評価証明書の取得方法と注意点

証明書は、不動産所在地の市区町村窓口で交付されます。
本人確認書類を提示すれば原則即日受け取れますが、代理人は委任状、相続人は戸籍謄本などの添付が必要です。
健康保険証のみでは本人確認が不十分と判断される場合があるため、写真付き証明書が望ましいです。
手数料は1通300〜400円程度で、土地と建物を別に請求する場合はそれぞれ必要になります。
郵送請求も可能で、その際は申請書と本人確認書類の写し、手数料相当の定額小為替、返信用封筒をまとめて送付します。
また、マイナンバーカードがあれば一部自治体でオンライン申請も利用可能です。
オンライン申請では入力ミスが却下の原因となるため、送信前に記載内容を再確認しましょう。
オンライン申請後は電子交付ではなく紙で郵送される自治体も多いため、余裕を持って申し込みましょう。

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固定資産評価証明書の用途

固定資産評価証明書は、売却・相続・登記など不動産に関わる主要な手続きで評価額を示す公式資料として提出を求められます。
評価額が不動産価格の絶対的指標になるわけではありませんが、第三者にも分かりやすい公的データとして重宝されるでしょう。
以下では、代表的な使用場面を見ていきます。

譲渡（売却）や相続

売却では、証明書に記載された評価額が価格交渉や金融機関の融資審査の目安になります。
共有名義の場合は、相続人ごとの持分割合で評価額を分けて把握しておくと、後の協議が円滑です。
たとえば、評価額が1,000万円の土地であれば、金融機関は担保評価をおこなう際に一定の掛目を乗じて融資可能額を算出します。
評価額と実勢価格に差がある場合は、不動産業者の査定書を併用することで、より適切な売買価格設定が可能です。
また、譲渡所得の計算書類として税務署へ提出するケースも一般的です。
さらに、相続では、相続税申告や遺産分割の前提となる不動産価値を把握するために必要で、物件ごとに取得すれば公平な分配がしやすくなります。

所有権移転登記

登記申請時の登録免許税は、証明書の評価額に税率を掛けて算出されるため、法務局への提出が必須です。
この税は印紙ではなく、収入印紙で納付する点も覚えておきましょう。
原則として不動産評価額の2.0%ですが、土地の売買（令和8年3月31日まで1.5%）や相続（0.4%）、特定の住宅用家屋の取得などには軽減措置が適用されます。
固定資産評価証明書の有効期限に法律上の期限はありませんが、法務局では申請する年度の最新の証明書を求められます。
売買や贈与だけでなく、親子間の生前贈与でも登記申請書と一緒に添付することが必要です。

相続税の確定申告

相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った翌日から10か月以内であり、その間に全資産の評価を確定する必要があります。
証明書により土地・建物の評価額を公的に裏付けることで、税額計算の根拠が明確になります。
なお、申告に添付する場合は複写が必要ですが、原本は提出後に返却されないため、あらかじめ複数枚発行しておくと安心です。

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固定資産評価証明書の取得方法

取得手続きは、役所窓口・郵送・代理人の3パターンがあり、いずれも手数料と本人確認書類が必要です。
自治体によっては、コンビニ交付サービスを提供しており、夜間や休日でも取得できます。
以下では、具体的な申請方法についてご紹介いたします。

役所

市区町村の税務課などで申請し、本人確認書類と申請書を提出すれば当日発行されます。
出張所や市民センターでも取り次ぎ可能な自治体があるため、職場近くの窓口を利用すると時間短縮になります。
また、オンライン申請を利用する場合は、利用者用電子証明書の設定や利用登録が必要です。
申請書は窓口でも自治体サイトでも入手可能で、受付時間は多くの自治体で平日8時30分〜17時15分です。
郵送の場合は、前項の書類に定額小為替と返信用封筒を追加し、交付には数日かかります。
なお、先述のように評価替えは3年ごとにおこなわれ、新年度分は概ね4月から交付が始まります。

委任状

代理取得では、委任状と代理人の本人確認書類が必要です。
また、相続登記で司法書士が代理取得する場合も、委任状が必要です。
なお、法人名義の場合、代表者印入りの申請書を提出すれば委任状を省略できることがありますが、法人名と印が不一致のときは印鑑証明書が求められます。

手数料

手数料は1通300〜400円程度で、岡山市では土地1筆・家屋1棟につき300円です。
なお、複数物件を所有する場合は、物件ごとに手数料がかかるため、必要枚数を事前に確認しましょう。
郵送請求では、購入時に別途手数料が発生しますが、同額の定額小為替を同封します。
定額小為替の発行手数料は1枚200円程度のため、郵送請求はまとめて手続きした方が割安です。
受領後は汚損や紛失を防ぐためコピーを取り、原本は耐火性のある保管ファイルに入れておくと安心です。

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まとめ

固定資産評価証明書は、不動産の売却や相続手続きにおいて必要となる重要な公的書類の一つです。
記載されている評価額は、固定資産税の根拠となり、各種申請や登記にも活用される場面が多くあります。
申請時には、役所への手続きや手数料の確認が必要なため、事前に準備して円滑に進めることが大切です。