土地を売るタイミングは時期・譲渡所得税で決める！所有時の維持費も解説

活用方法が思いつかないなどの理由から土地の売却を考えているけど、売り時がわからず困っている方もいるでしょう。
売るタイミングは、時期や譲渡所得税を参考にして決めると、納得のいく売却を実現しやすくなります。
そこで今回は、時期と譲渡所得税から見た土地を売るタイミングを、土地を売らずに所有する場合に発生する維持費と併せて解説します。

時期から見る土地を売るタイミング

土地は適切な時期を迎えたタイミングで売ると、より良い結果につながる可能性が高まります。

おすすめの時期1．不動産取引が活性化する繁忙期

土地は、不動産取引が活発になる繁忙期に売るのが適切とされています。
とくに、新年度が始まる前の時期は、就職や進学、転職などのタイミングが重なり、引っ越しに伴って住み替えやマイホームを購入する方が増加しやすいです。
なかでも、入園・入学を控える年齢の子どもがいる家庭では、新たな環境での生活が始まる時期にマイホームを建てる方が一定数存在し、土地需要が高まる傾向にあります。
土地を高く売りたい場合は、土地の購入希望者が増える春先と秋口、2月～3月および9月～11月を選ぶのが適しています。
また、大企業や大学などが集中するエリアでは、新年度を迎えるまでに集合住宅に対する需要が高まり、賃貸アパートやマンションの建築に向けて広い土地も売れやすくなるでしょう。
売却を検討しており、比較的広い土地を所有している場合は、周辺エリアの状況を確認したうえで、春先や秋口の売却を見据えて活動を進めるのも一つの方法です。
一方で、1月と8月は不動産の取引件数が少なく、土地も同様に売れにくい時期とされるため、売却の時期としては避けたほうが無難です。

おすすめの時期2．所有期間が10年を超えたタイミング

土地を売るタイミングの一つに、所有期間をもとに時期を決める方法があります。
土地を取得してから5年以内に売却すると、「短期譲渡所得」として課税されるため、5年以上所有してから売却する場合に比べて、所得税や住民税の負担が大きくなります。
また、土地を含めて売却したい不動産が「10年超所有する居住用不動産」に該当する場合、「10年超所有軽減税率の特例」が適用される点も、売却時期を決めるうえで重要な要素です。
10年超所有軽減税率の特例が適用されると、売却益に対する税率が軽減され、結果的に節税効果が見込めます。
土地を所有してから5年以内に売却すると税負担が重くなり、10年を超えてから売却することで納税額が軽減されるため、所有期間を基準に判断する場合は10年を超えた時期が適切と考えられます。

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譲渡所得税から見る土地を売るタイミング

土地を売るタイミングの決め方のひとつに、譲渡所得税を参考にする方法が挙げられます。

譲渡所得税を抑えるなら所有期間が5年を超えたタイミング

譲渡所得税の観点で考える場合、所有期間が5年を超えたタイミングで土地を売却するのが適切です。
土地などの不動産を売却して得た代金から、取得費および売却費用を差し引いて利益が生じた場合、その利益には譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、所得税と住民税を合計した税金であり、土地の所有期間に応じて税率が変わる点が特徴です。
土地を取得してから売却するまでの期間が5年以内であれば「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として課税されます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の具体的な税率は、以下のとおりです。

●短期譲渡所得：合計39.63％（所得税：30.63％、住民税：9％）
●長期譲渡所得：合計20.315％（所得税：15.315％、住民税：5％）

所有してから5年以内に土地を売却する場合と、5年を超えてから売却する場合では、課される譲渡所得税率に約2倍の差が生じます。
譲渡所得税として納める金額を少しでも抑えたい場合は、土地の所有期間を確認し、5年を超えたタイミングで売却活動を開始することが望ましいです。
間もなく5年を迎える場合は、売却時期を遅らせ、長期譲渡所得の対象となってから売却を進めるのが適切です。
なお、短期譲渡所得か長期譲渡所得かの判定は、土地を売却した年の1月1日時点での所有期間をもとに決定されます。
土地を売却する際は、誤認により本来適用されるべき「長期譲渡所得」ではなく、「短期譲渡所得」が適用されてしまわないよう、十分な注意が必要です。

マイホームの解体をともなう売却は1年以内に済ませる

土地を売却する際に、マイホームの取り壊し工事をおこなった場合は、速やかに土地の売却を完了させる必要があります。
マイホームを売却することで、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の対象となり、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。
ただし、この特例控除を受けるには、マイホームの取り壊し後1年以内に売買契約を成立させる必要があるでしょう。
期限を過ぎて適用条件から外れると、本来受けられるはずの特例控除が適用されず、譲渡所得税を納める必要が生じるため、売却の時期には十分注意が必要です。

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土地を売るタイミングを逃して所有し続けた場合にかかる維持費

土地を売らず所有し続けると、税金や保険料などの維持費を負担しなければなりません。

維持費1．税金

所有する土地にかかる税金は、固定資産税と都市計画税の2種類です。
毎年6月ごろに納税通知書が届くため、記載された金額を金融機関やコンビニエンスストアなどで納付します。
固定資産税および都市計画税は、自治体に納める地方税であり、3年ごとに算定される固定資産税評価額に税率を掛けて算出されます。
建物がある土地には、軽減措置が適用され、固定資産税は6分の1〜3分の1、都市計画税は3分の1〜3分の2に減額されるでしょう。
更地には、軽減措置が適用されないため、土地のみを所有する場合は、税負担が大きくなる点に留意が必要です。

維持費2．管理費用

土地の所有にかかる維持費には、草刈りや修繕費などの管理費用が含まれます。
土地の維持管理を怠ると、雑草の繁茂による害虫の発生や、不法投棄を招く可能性があり、近隣住民に迷惑をかけるだけでなく、トラブルに発展するおそれもあります。
近隣トラブルを防ぐためには、定期的な草刈りが必要であり、相場は1坪あたり500円〜1,500円が目安です。
また、大木が生えている土地では、伐採や剪定作業が必要となることがあり、その際には追加費用の発生も考慮する必要があります。

維持費3．火災保険料

土地に建物がある場合、維持費の一環として火災保険料が発生することがあります。
とくに、建物が空き家である場合は、人の出入りが少ないことから、放火や不法侵入、盗難被害などのリスクが高まります。
仮に、空き家から火災が発生し、その原因が所有者の重大な過失と判断されれば、損害賠償責任を負う可能性もあるため注意が必要です。
土地のみを所有している場合は、火災保険の必要はありませんが、空き家付きの土地であれば、火災保険への加入を検討することをおすすめします。
ただし、空き家を保険対象外とする保険会社もあるため、加入前に条件や補償内容をしっかり確認することが大切です。

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まとめ

時期を見て土地を売るタイミングを判断するなら、所有期間が10年を超えた段階で、春先か秋口を選ぶと良いでしょう。
譲渡所得税から考えるのであれば、5年以上所有してから売ることをおすすめします。
土地を売らない選択をする場合は、税金や保険料など維持費の負担を考慮したうえで検討してみてください。