農地が売却しづらいのはなぜ？理由・売却方法と流れ・必要な費用も解説

本格的に農業に携わる予定がないなど、さまざまな理由から農地の売却を検討中の方もいらっしゃるでしょう。
しかし、一般的に農地の売却は難しいといわれており、長丁場になることも覚悟しておく必要があります。
そこで今回は、なぜ農地は売却しづらいのか、理由や売却条件、売却に必要となる費用を解説します。

農地が売却しづらいとされる理由

農地が一般的に売却しづらいとされる理由は、主に3点です。

売却しづらい理由1．売却先の制限

農地が売却しづらい理由のひとつが、買い手に対する制限です。
農業を保護する観点から、農地は農地法による制限が厳しく、自由な売買が認められていません。
売却先を厳しく制限する背景には、国内における食料自給率の維持および向上を目的とする考え方が関係します。
日本における食料自給率は、カロリーベースで約40％と5割を下回る状態です。
国土面積の約70％を山間部が占める日本では、食料生産が可能な優良な農地は大変貴重であり、なるべく優先的に確保しておきたいとの考えがあります。
そのため、既存の農地は用途が耕作に限られており、農地法では農家あるいは新規の農業従事者に対して、農地の自由売却を認めていません。
原則として、農地の売却先は、専業農家に限定されているのが現状です。

売却しづらい理由2．困難な用途変更

農地を売却しづらい理由には、用途変更が難しい点が挙げられます。
農地のままでは売却先が限定されるため、買主の幅を拡大するには、農地から宅地など土地の用途を変更したいところです。
しかし、農地の転用には、管轄元の都道府県知事あるいは農業委員会が実施する審査を通過して許可を得る必要があります。
審査では、複数の条件を満たさなければならないため、農地転用がしづらく売却も難しいとされるのです。

売却しづらい理由3．農業従事者の年齢

農業従事者の高齢化問題は、農地が売却しづらい背景のひとつです。
農家および、新規就農者のうち若い世代は減少傾向にあり、高齢化した農業従事者が引退すると、土地の管理が行き届かず、荒れ果ててしまうおそれがあります。
荒廃した状態の土地は、耕作放棄地と呼ばれ、その数は国内に存在する農地全体の1割ほどとされています。
また、事業用から家庭菜園への変更など、規模の大幅縮小にともない未利用状態となった遊休農地も数多く存在するなど、手付かずの農地は増加傾向にあるのが現状です。
需要と供給のバランスが適切ではない日本において、これから農地を売却するのは困難といえるでしょう。

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農地を売却する方法・流れ

農地を手放す方法は、農地として売却するか農地転用して売却するかの2パターンです。

1．農地として売却する方法

農地として売却するには、農家あるいは農業生産法人を買主として、売却活動を実施しなければなりません。
また、売却先は以下の要件をすべてクリアした買主に限定されます。

●50a以上の農地を所有している
●所有するすべての農地を活用して農業に従事している
●継続的に農業に従事する
●農業に必要な人材および機械がそろっている

農地のまま売却する方法では、買主はあくまでも農業従事者に限定されており、これから新規で農業に携わりたい方は買主に含まれません。
農業従事者の減少の影響などから、売却先が見つからず、売却活動が長期化する可能性は高いといえます。
くわえて近年は、農地の売却価格は値下がり状況にあり、高額での売却は見込めないのが現状です。
ただし、農地転用の手続きが不要でスピーディーに売却活動を開始できる点は、農地のまま売却するメリットといえるでしょう。
農地を対象とした控除が適用されるほか、税制面での優遇も受けられるため、買主が見つかる可能性があるケースにはおすすめの売却方法です。

2．農地として売却する流れ

農地のまま売却するには、まず農業従事者限定で買主を探し、農業委員会の許可を条件として売買契約を結びます。
契約締結後に農業委員会へ売買許可申請を提出し、所有権移転請求権の仮登記申請を済ませ、許可がおりたら本登記および代金を精算したら売却完了です。

3．農地転用して売却する方法

農地転用による売却方法では、不動産登記により地目、つまり土地の用途を農地から宅地へと変更する手続きが必要です。
農地を転用するには、立地基準および一般基準を満たし、農業委員会から許可を得なければなりません。
立地基準は、土地の営農状況および周辺の市街地化状況にもとづき、甲種農地や第1種農地など5つに区分したものです。
農地転用の許可要件は、区分により異なりますが、一般的に市街地から近い地域ほど許可がおりやすく設定されています。
具体的には、農用地区域内農地と甲種農地、第一種農地は原則として農地転用は許可されません。
第二種農地に該当する土地では、公共性がある建物の建設を予定するケースで許可がおりやすいです。
なお、もっとも農地転用が許可されやすいのは、第三種農地とされています。
申請予定の農地がどの区分に該当するか知りたい方は、最寄りの農業委員会もしくは市役所の農政課に問い合わせてみてください。
また、一般基準は農地転用後に利用可能か判断するための基準であり、計画性および金銭面に問題がなく、転用後に予定されている事業が申請のとおりに実施されるか判断されます。
周辺農地に、影響をおよぼさないことも条件のひとつです。

4．農地転用して売却する流れ

農地転用して売却する方法の流れは、まず農地の買主を探して売買契約を結び、農業委員会に相談したうえで協議をおこないます。
次に、農業委員会または都道府県知事に農地の転用許可を申請し、所有権移転請求権の仮登記を済ませましょう。
転用許可がおりたら本登記をおこない、買主から代金を受け取れば一連の流れは終了です。

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農地の売却にかかる費用

農地の売却には、さまざまな費用がかかります。

費用1．仲介手数料

仲介手数料とは、売買契約が成立したケースにおいて、売却の仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬です。
上限は農地の売買代金により異なり、200万円以下は代金の5％、200万円超え～400万円以下は代金の4％＋2万円、400万円超えは代金の3％＋6万円です。
しかし、2024年7月1日から仲介手数料制度が変更され、条件に当てはまる農地を売却すると、仲介手数料の上限が最高33万円まで上がる点には注意しましょう。

費用2．税金

農地売却における費用には、税金も含まれており、印紙税と譲渡所得税、住民税そして復興特別所得税の4種類です。
印紙税は、売買契約書に印紙を貼付して納める税金で、契約金額に応じて2,000～10万円がかかります。
譲渡所得税は、農地の売却益を対象に課される税金で、所有期間により15％か30％のうち一方の税率を用いて計算されます。
住民税も、譲渡所得税と同様に売却益を対象としており、所有期間に応じて5％もしくは9％を納付しなければなりません。
復興特別所得税は、2037年まで課される税金で、住民税などと同じく所有期間により、売却益の0.315％か0.63％相当額を納付します。

費用3．行政書士費用

農地の売買契約において、売買契約書を行政書士に作成するケースでは、行政書士への報酬費用が発生します。
行政書士費用の相場は、1万～5万円が目安です。
なお、売買契約書作成の依頼先を決めるにあたり、報酬費用の金額だけで比較すると、契約書の質がもとでトラブルにつながるおそれがあります。
契約書の作成や農地法手続きなど、農地の売却に関する実績が豊富な行政書士がおすすめです。

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まとめ

買主の制限や農地法の内容などを理由に、農地は売却しづらいとされています。
それでも売却するには、農地として売り出すか、立地基準と一般基準をクリアして農地転用する方法で買主を見つけてみてください。
農地の売却には、仲介手数料や税金などの費用がかかることも頭に入れておきましょう。