特約で不動産の売買契約が解除される場合とは？仲介手数料の扱いをご紹介

不動産の売買契約を締結しても、何らかの特約によって契約が解除される場合があります。
ローン特約や買い替え特約によって契約が解除された場合に気になるのは、仲介手数料の扱いでしょう。
そこで今回は、不動産の売買契約がローン特約や買い替え特約で解除される場合や仲介手数料の扱いについてご紹介します。

ローン特約で売買契約が解除される場合

不動産の売買契約が解除される可能性がある特約には、ローン特約があります。
ローン特約は、売買契約を締結したあとでも買主が住宅ローンの本審査に通らず融資を受けられなかった場合は契約を解除できる特約です。

買主保護のための特約

ローン特約は、主に買主を保護するために設けられる特約です。
多くの場合、不動産を購入する際には住宅ローンを組むことになりますが、これは現金一括払いで物件を購入するのが難しいためです。
そのため、本審査に落ちてローンの融資を受けられないと、契約を履行できなくなります。
通常、契約締結後に履行できなくなった場合は違約金の支払いが求められますが、ローン特約を付けておけば、違約金なしで契約を解除することができます。

ローン特約のタイプ

ローン特約には、条件型と解除権留保型の2種類があります。
条件型は、ローンの審査結果が出た時点で自動的に契約が進行するか解除されるタイプです。
解除権留保型は、買主が契約解除の権利を持ち、ローンの審査に通らなかった場合に契約解除を選択できるタイプです。
後者の場合、契約を解除する際には売主に対して解除の意思表示をおこなう必要があるため、注意しましょう。
売買契約を結ぶ際は、ローン特約がどちらのタイプであるかをしっかり確認しておくことが重要です。

ローン特約の期日

ローン特約を行使するためには、審査結果が期日までに出る必要があります。
しかし、場合によってはこの期日までに審査が終わらないこともあります。
その場合、ローン特約に基づいて契約を解除するか、売主にもう少し待ってもらえるかを相談する必要があるでしょう。
売主によって、その物件を早急に売り切りたいのか、確実に購入してくれる買主を探したいのかは異なるため、期日内に連絡を入れることが重要です。
期日までに何の連絡もしなかった場合、違約金を請求される可能性が高くなります。

買い替え特約で売買契約が解除される場合

ローン特約のほかにも、買い替え特約によって売買契約が解除される可能性があります。
買い替え特約は、前の住宅を売却してその売却代金で新居を購入する場合につけられる特約です。
前の住宅が期限内に売却できなかった場合、新居を購入するための売買契約が解除されます。

買主側に適用される特約

買い替え特約が適用されるのは、売買契約において買主が住宅の買い替えを契約している場合です。
買主は自分の不動産が売却できなかった場合に、契約を無条件で解除できるため、メリットが大きいです。
しかし、売主にとってはそうではありません。
買主側の事情で、売れるはずだった物件が売れなくなる可能性があるため、買い替え特約を付けることを嫌がる売主もいます。

期日までに前の住居を売却する

買い替え特約を付けた場合、定められた期日までに前の住宅を売却する必要があります。
特約を付けていない場合、お金が用意できるのであれば期日までに売却できなくても新居を購入することは可能です。
しかし、特約を付けた場合、期日までに売却できなければ、ほぼ自動的に契約が解除されます。
事前に売主と相談しておけば、期日を延長して売却活動を続けられる可能性もあるでしょう。
なお、期日までに前の住居を売却できた場合でも、指定の金額に届かなかった場合は契約解除の対象となります。
新居を購入するには「期日までに売却すること」と「指定の金額を上回る売却金額にすること」の2つの条件を満たす必要があるため、注意が必要です。

買い替え特約をつけるための条件

買い替え特約は、売主にとってリスクが大きいため、歓迎されないことが多いです。
そのため、買い替え特約をつけたい場合は、リスクが小さいことを示す必要があり、前の住居を必ず売り切るという条件が求められます。
前の住居を売却する際に、不動産会社との媒介契約を専任媒介契約や専属専任媒介契約にしておくと、積極的に買主を探してもらえるため、おすすめです。
新居側の売主も、不動産の売却の目処が立っているほうが安心して売買契約を結べます。
専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合、その旨を特約の文言とともに売買契約書に記載するのが望ましいです。
その際、建物の情報や販売予定金額、引き渡し時期などの売却条件、媒介契約を結んでいる業者の情報を記載することが重要です。

特約で売買契約が解除された場合の仲介手数料の扱いはどうなる？

通常、不動産の売買契約が成立したら仲介を依頼していた不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
しかし、特約によって売買契約が解除された場合は契約が成立したとは言えません。
ただし、特約によって契約が解除される頃には一度契約を締結しているため、仲介手数料の半額を支払っているのが一般的です。
特約によって売買契約が白紙になった場合に仲介手数料はどうなるのか、すでに支払った分はどう扱われるのかについて見ていきましょう。

白紙解約の場合は仲介手数料も免除される

ローン特約や買い替え特約によってほとんど無条件で売買契約が解除されることは「白紙解約」と呼ばれます。
白紙解約の場合、契約が白紙に戻るため、不動産会社への仲介手数料を支払う義務は発生しません。
しかし、手付解除の場合は理由に関わらず手付金を放棄して契約を解除することになるため、仲介手数料を請求される可能性があります。
また、契約内容に違反したために契約が解除される「違約解除」では、ほとんどの場合、仲介手数料を支払う必要があり、さらに違約金を売主に支払う必要があります。
そのため、違約解除ではさまざまな出費が発生するため、十分に注意が必要です。

すでに支払った仲介手数料も返還される

買主と売主が契約を締結すると、契約書を作成して署名・捺印した時点で不動産会社への仲介手数料を半分支払うのが一般的です。
もし契約が解除されることになっても、すでに契約が結ばれているため、仲介手数料の半分は支払われた状態となります。
しかし、ローン特約や買い替え特約によって売買契約が解除された場合、仲介手数料の支払い義務はなくなるため、すでに支払った分は返還され、買主は金銭的な損失を被ることはありません。
さらに、手付金を売主に支払っている場合も、契約が解除されれば手付金も戻ってくるため、買主の金銭的な損失はほとんどないと言えます。

不動産会社の過失によって契約が解除された場合

ローン特約や買い替え特約の条件に当てはまらなくても、契約が解除されることがあります。
その理由として、不動産会社の手違いや過失が挙げられます。
たとえば、物件調査が十分でなかったり、重要事項説明が間違っていたりする場合です。
このような場合、契約解除は買主の一方的な事情や過失によるものではないため、仲介手数料は発生しません。
すでに仲介手数料を支払っていた場合には、その分は返金されます。
つまり、不動産会社による契約解除の場合、買主は不要な費用を支払うことなく済むことになります。

まとめ

不動産の売買契約を結ぶときに、ローン特約や買い替え特約をつけておけば、条件によっては手付金を手放さなくても契約を解除できます。
どちらの特約にも行使できる期日があるため、間に合わない、あるいは延長したい場合は売主との相談が必要です。
また、買い替え特約のように契約に盛り込むためには工夫が必要な特約もあります。