不動産購入の流れを知りたい！販売形態と買うときの注意点も解説

「土地や建物を買うにはどうすれば良いの？」と気になっている方は多いでしょう。
不動産のように高額な買い物をする機会は少ないからこそ、トラブルやミスが起こるのではないかと不安になりやすいですが、基本知識や流れを把握していれば安心です。
本記事では、不動産の販売形態をお伝えしたうえで、土地や建物を購入するときの流れと注意点を解説します。

不動産の販売形態

土地や建物の販売形態は、売主物件と仲介物件の2種類があります。
売主物件とは、売主と買主が直接取引をする方法です。
これから土地や建物を購入しようと検討する中で、直接買主を探して売買契約の締結・引き渡しまでを個人間でおこなうのはむずかしいのでは？と考える方は多いでしょう。
個人の売主と個人の買主が直接物件の取引をするのは難易度が高く、ここでいう売主物件とは不動産会社による買取再販もしくは販売代理を指しています。
買取再販とは、あらかじめ土地や建物を買い取った業者がリフォーム・リノベーションなど修繕を済ませたうえで買主を探す販売手段です。
築年数の古さや特殊な間取りなどの物件は売却のハードルが高いため、スムーズに現金化するために買取業者と取引する個人売主も多くいます。
また、新築マンションや新築一戸建てのように建築会社がすでに建てた物件を代理で販売するケースも多いです。
このように中古物件や新築物件を所有している不動産会社は、直接買主を探して取引できます。
売主物件を買うメリットは、媒介契約を締結する必要がなく仲介手数料の支払いが不要なため、金銭的な負担が軽減できる点です。
一方で、悪質な業者と取引をしてしまうと後からトラブルになったり、住宅ローンなど金融機関の手続きをご自身でやらなければならないなどのデメリットを伴います。
仲介物件とは、不動産会社と媒介契約を結んで売主と買主をマッチングさせて取引する方法です。
広告やポータルサイトなどで気になる土地や建物を見つけて、掲載元に連絡をする流れで売買契約を進めていきます。
仲介物件を買うメリットは、専門家のサポートが受けられるため、わからないときに相談できたり専門的な書類の作成を代理で任せられたりする点です。
高額な買い物になるからこそ、売買契約書には多くの専門用語が使われていたり、金融機関の手続きが複雑だったりします。
また、売り出し価格に対して値下げや条件の交渉を担当者が代理でおこなってくれるため、気軽に買主としての主張もしやすくなります。
一方で、仲介手数料が発生するため、売主に支払う成約価格とは別に金銭の用意が必要です。
仲介手数料は媒介契約を結ぶ業者ごとに異なりますが、法律で定められている上限額は「成約価格×3%+ 6万円＋消費税」です。
4,000万円の物件を購入した場合は、最大138万円ほどかかる点を理解したうえで、仲介の必要性を検討しましょう。

不動産を購入する際の流れ

不動産を購入する際の流れは、物件選び・資金計画・内見・購入申し込み・住宅ローンの事前審査・売買契約の締結・住宅ローンの本審査・引き渡しです。
数ある物件の中からたったひとつを選ぶためには、まず家族構成や将来設計などをしたうえで、予算・間取り・立地・周辺環境・築年数などの条件を決めます。
家族や同居人がいるのであれば全員で話し合いをして納得のできる条件を書き出したうえで、さらに項目ごとに優先順位をつけます。
理想的な条件が定まったら広告・ポータルサイト・相談窓口などを使って実際に住んでみたい・気になると思える物件の候補を複数挙げてください。
ポータルサイトの詳細検索を有効活用すれば、条件を満たした物件がヒットする上、写真・動画・VRなどで家の中をみれて便利です。
インターネットが得意ではない方や内見までの手順をスムーズに進めたい方は、直接不動産会社の窓口に出向くと、条件に合った物件を提案してもらえます。
物件選びと同時進行で始めるべき作業が資金計画です。
具体的には、住宅ローンを組むべきか・住宅ローンを組むのであれば借入金額や金利はどうなるのか・中古物件でリフォームをするのか・引っ越し費用はどれほどかなどを大まかに計算します。
無計画に進めてしまうと、住宅ローン審査に落ちて売主に迷惑をかけたり、引き渡しが完了してからの新生活で経済的な負担になったりする可能性があります。
気になる物件が見つかったら内見依頼をして、日当たり・物件の経年劣化の度合い・窓の景観・周辺地域・騒音・治安などを直接確認してください。
広告やポータルサイトでは、古い写真が使われていたり、明るく加工されていたりして実際とは異なる可能性があります。
また、現場に来ないとわからないにおいや音の問題もあるため、必ず内見はするべきです。
内見をして気に入った物件が見つかれば、売主に対して「購入申し込み」をします。
購入申し込みとは、物件を買う意思を表明する段階であり、新築物件に対しては申込証拠金の支払いが求められるケースも多いです。
この時点で、住宅ローンを組む予定であれば金融機関の事前審査を受けて、ローンを組めるかどうか・借入額の目安を確認します。
不動産会社の担当者から契約内容に関する重要事項説明を受けて、問題がないのであれば正式に売買契約を締結します。
売買契約を締結した後に買主都合でキャンセルする場合は、違約金が発生する可能性もあるため、慎重に判断しなければなりません。
最後に、不動産の名義変更を済ませれば引き渡しをして完了です。

不動産購入の注意点

不動産を購入するときの注意点は、資金計画・災害リスク・契約トラブルの3つです。
まず、土地や建物の買い物は高額になるからこそ、あらかじめおおよその予算を明確にしておかなければ思わぬ出費につながります。
買主が支払うべき項目は、物件価額・初期費用（税金・各種手数料・頭金・保険料・手付金）・リフォーム費用・仲介手数料です。
中古物件でリフォームをするのであれば工事費用、家具・家電などを新調するのであれば、追加で資金が必要になります。
初期費用の目安は、新築物件が物件価格の3〜7%・中古物件が物件価格の6〜10%です。
続いて、日本では地震・台風・大雨・津波など多くの自然災害のリスクがあるため、あらかじめハザードマップを見て新居が被害に遭うリスクがないかを確認してください。
ハザードマップは各自治体のホームページからチェックできます。
数十年単位で住み続ける予定であれば、自然災害が起きるリスク・自然災害が起きたときの避難場所・火災時の延焼危険度・耐震強度なども要チェックです。
最後に、売買契約を締結する前には、必ず宅地建物取引士証の資格を持った有識者からの重要事項説明を受けてから締結に同意してください。
重要事項説明とは、買主を保護する目的で発足された手続きであり、専門用語が多く含まれている契約内容について宅地建物取引士が対面で説明するものです。
基本的には売買契約締結日におこなわれるため、あらかじめ契約書のコピーをもらって目を通したうえで、疑問や不安があれば質問しましょう。

まとめ

不動産購入では、所有者と直接取引をする売主物件もしくは媒介契約を結んでマッチングした売主と取引をする仲介物件から購入する2つの販売形態があります。
仲介手数料を払わずに金銭的な負担を軽減したいのであれば売主物件、専門家のサポートを受けながら物件探しや契約を進めたいのであれば仲介物件がおすすめです。
大きな買い物になるからこそ、資金計画のミス・災害リスク・契約トラブルに巻き込まれないように注意点を把握しておきましょう。