空き家を放置した場合のデメリットとは？おすすめの売却方法も解説

相続した実家など住む予定がない不動産を所有していると、空き家状態となり管理に悩むことがあります。
空き家を放置してしまうとさまざまなデメリットがあるため、こうした状態は早めに解消するのがおすすめです。
そこで今回は、空き家を放置するデメリットと空き家にかかる税金、おすすめの空き家売却方法を解説します。

空き家を放置するデメリット

使用予定のない空き家を所有されている方のなかには、放置しても特段の問題はないと考える方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、空き家を放置してしまうと思わぬトラブルが発生するリスクが高まるため、注意が必要です。
まずは、空き家放置のデメリットをチェックして、隠れたリスクを把握しましょう。

老朽化が急速に進む

空き家放置のデメリットとしてまず挙げられるのは、老朽化が予想以上に速く進むことです。
住宅は築年数が経過するほど劣化が進みますが、誰かが住んでいる場合と比較して、空き家の劣化スピードは速いとされています。
その理由は、空き家では換気や清掃がおこなわれず、湿気やカビ、害虫の被害を受けやすいためです。
空き家であっても定期的にメンテナンスをおこなえば劣化を遅らせることができますが、遠方に住んでいるなどの理由でメンテナンスが行われないと、骨組みまで劣化が進むことも珍しくありません。

犯罪のターゲットになる

誰も住んでいない空き家は、さまざまな犯罪のターゲットとなるデメリットがあります。
具体的には、放火や盗難、不法侵入などが該当します。
放火が原因で空き家から出火した場合、大切な資産である不動産が燃えるだけでなく、住宅密集地では近隣の住宅への延焼も深刻な問題です。
空き家特有の腐敗した木材は着火しやすく、一度火が点くと消し止めるのが難しいです。
また、空き家に家財道具が残っている場合には盗難のリスクが高く、知らない第三者が住み着く可能性もあります。

近隣トラブルの原因になる

犯罪行為がおこなわれない場合でも、空き家が存在すること自体が原因で近隣トラブルが発生することがあります。
劣化が進んだ空き家は、外から見て倒壊の危険があると感じられることが多く、近隣住民からクレームが来る可能性があります。
また、空き家に残った廃棄物や投げ入れられたゴミが原因で異臭が周囲に漂うこともあるでしょう。
異臭とともに害虫や害獣が発生している場合は、とくに近隣トラブルに注意が必要です。
さらに、台風や地震による倒壊リスクや放火などの火災リスクを常に抱えているため、放置した空き家は近隣トラブルが起こりやすくなります。

空き家を放置しても税金がかかる？

不動産を所有している場合、毎年納付する義務があるのが、固定資産税や都市計画税です。
しかし、自分が住んでいない不動産でも税金を支払わなければならないのかわからない方も多く、経済的なリスクについて気が付かないこともあります。
空き家を放置するデメリットとともに空き家にかかる税金についてもチェックして、総合的な空き家リスクを把握することが大切です。

空き家にかかる税金の種類

誰かが住んでいる住宅はもちろんのこと、誰も住まない空き家であっても、所有する不動産には固定資産税や都市計画税が課税されます。
固定資産税は、土地や家の固定資産評価額に一定の税率をかけた金額を毎年納める税金です。
都市計画税も同様に、固定資産評価額に一定の税率をかけて算出した金額を納める税金です。
ただし、固定資産税については、対象となる不動産が住宅用地であり、建物がある場合に限り、土地面積200㎡までに対しては6分の1、それを超える部分には3分の1の軽減税率が適用されます。

軽減税率が適用されないケース

空き家であっても建物が残っている場合には、固定資産税に対して6分の1の軽減税率が適用されますが、特定のケースではこの軽減税率が適用されないことがあります。
具体的には、空き家対策特別措置法に基づき、特定空家に指定された場合です。
特定空家とは、周辺の住環境や景観を著しく侵害する空き家と判断された場合に指定されます。
倒壊の危険性、ゴミなどの衛生リスク、過剰に繁茂した樹木などが指定条件となります。
国や自治体により特定空家に指定された場合、軽減税率の対象外となり、その翌年からは固定資産税が最大で6倍まで増額する可能性があります。

空き家でできる税金対策

一度特定空家に指定されると、固定資産税の負担が急激に増加するため、空き家を所有している場合は、劣化を防ぎ活用する方法を考える必要があります。
空き家の税金対策として有効なのは、誰かに貸し出して住んでもらうことです。
親族に貸し出す場合、固定資産税に相当する金額を家賃として徴収し、メンテナンスも任せると良いでしょう。
また、立地などの条件が良い空き家であれば、一般的な賃貸物件として広く入居者を募集することもおすすめです。
ただし、劣化が進みすぎて活用できない空き家や、空き家を所有し続けるリスクを避けたい場合には、早めの売却を考えることが重要です。

放置状態の空き家を売却する方法

空き家のメンテナンスが困難な場合や賃貸物件としての収益化が見込めない場合、特定空家に指定される前に売却するのがおすすめです。
しかし、劣化が進んだ空き家は売却方法が限られるため、どのような方法で売るのが良いか考える必要があります。

古家付き土地として売却

手間をかけずに早く売却する方法は、そのままの状態で売りに出すことです。
比較的新しい住宅は、中古住宅として売却できますが、築20年を経過した住宅は一般的に古家として扱われます。
木造住宅は法定耐用年数が22年と定められているため、建ててから20年が経過した場合には建物としての価値はゼロと考えられます。
古家付き土地は、中古住宅と比較して安値での取引となることが多いですが、立地や需要によっては高値での取引も期待できるでしょう。
また、リフォームや解体をせずに売却できるため、手間がかからずに手放せるメリットもあります。
古民家など、古くても買い手がつく住宅の場合には、解体せずに古家付き土地として売却する方が、売主と買主双方にとってメリットがあります。

更地にして売却

築20年を超える空き家が建っている場合、古家付き土地として売却するよりも、取り壊してから売却した方が有利な取引になるケースがあります。
更地にする費用は売主の負担となりますが、古家を残すよりも買い手が付きやすくなるというメリットがあります。
放置された結果、生活に支障が出るほど劣化が進んだ空き家の場合、古家付き土地として売却した後で買主が解体するのが一般的です。
一方で、更地での売却は、買主にとって解体の手間を減らせるだけでなく、地盤調査がおこないやすいといったメリットもあります。
売主側としては、より多くの買い手候補が現れるため、有利な条件での売却が期待できます。
ただし、解体費用は売主側が負担しなければなりません。
そのため、解体のタイミングが早すぎると、売却までにかかる固定資産税が軽減措置の対象外となる点にも注意が必要です。

まとめ

空き家を放置した場合、犯罪の温床になったり近隣トラブルの原因になったりするデメリットがあります。
空き家であっても毎年の固定資産税・都市計画税がかかり、特定空家に指定されると軽減税率の対象外となることは注意点です。
空き家を放置するリスクを減らしたいならば、古家付き土地として売却するか、更地にして売却するかといった方法を考えてみてください。