不動産購入における重要事項説明とは？チェックポイントや注意点をご紹介！

不動産を購入するときに知っておきたいのが「重要事項説明」です。
不動産を初めて購入する方にとってはわかりにくいイメージですが、重要なことが書かれているので事前に確認しておきたいものです。
そこで今回は、不動産購入時の重要事項説明とはなにか、チェックポイントや受けるときの注意点をご紹介します。
不動産の購入を検討されている方は、ぜひ今後のご参考になさってください。

不動産購入時の重要事項説明とは？

不動産購入時におこなわれる重要事項説明には、以下のような役割があります。

重要事項説明の目的

重要事項説明とは、宅地建物取引業法で定められた手続きのひとつです。
宅地建物取引業法第35条によれば、売買契約や賃貸借契約の締結において、宅地建物取引業者は買主や借主に契約上の重要な事項を説明しなければならないとしています。
この法律が定められている目的のひとつは「買主の保護」です。
不動産は「一生に一度の買い物」といわれるほど購入頻度が低く、一般の方は不動産に関する専門的な知識や経験がほとんどありません。
そのため、思わぬ損害を受ける可能性もあります。
買主の誤った認識や勘違いで損害を被らないようにするためには、重要事項説明の手続きが重要です。

重要事項説明のタイミングと説明者の義務とは

宅地建物取引業法では、契約前に重要事項説明が義務付けられています。
重要事項説明にあたっては、説明する重要事項をすべて書面に記載し、買主にその書面を渡さなければなりません。
また、この書面には宅地建物取引士の記名押印が必要です。
説明は宅地建物取引士を通じて、重要事項説明書の内容をわかりやすく買主に伝える必要があります。
このとき、宅地建物取引士は宅地建物取引士証の提示も義務付けられているため、確認することが重要です。
買主に誤った説明がされないように、一定以上の知識と経験を有すると認められる宅地建物取引士が説明することが求められています。

不動産購入で押さえておきたい重要事項説明のチェックポイント

重要事項説明書には「購入する物件」と「売買契約の条件」の2種類が記載されています。
不動産購入で後悔しないように、あらかじめそれぞれのチェックポイントや注意点を確認しておきましょう。

購入する物件のチェックポイント①物件について

購入する物件のチェックポイントとして押さえておきたいのは、対象となる物件の所在地住所や面積などです。
パンフレットと実際の面積に食い違いがないかを、事前に確認する必要があります。
抵当権が設定されている場合は、抹消される時期を確認し、契約書に明記してもらうことが重要です。
とくに「仮登記」の場合は、そのまま放置しておくと物件を所有できなくなる可能性があるため、登記手続きをおこなうなど早めに対処しましょう。

購入する物件のチェックポイント②法令上の制限について

用途地域や建ぺい率など、各種の法令に基づく制限事項もチェックポイントのひとつです。
住宅を建てられない区域になっていないか、購入する家周辺の用途地域はなにかなど、しっかりと確認しておくことをおすすめします。
とくに、建て替えや増改築の際には建築制限がかかるケースが多いため、事前に確認しておく必要があります。

購入する物件のチェックポイント③土地と道路の関係について

不動産購入では、敷地に接する道路の幅や、道路と敷地が接する面の長さを調べておくことが重要です。
敷地が接する道路の幅が4m未満の場合は、セットバックが必要になります。
また、道路と敷地が2m以上接していないと、建物を建てることができないため、注意が必要です。

売買契約の条件でチェックするポイント①代金以外に必要な金銭

売買契約の条件では、契約時の手付金などを確認しておきましょう。
それぞれの目的や、必要な金額をあらかじめ把握しておけば、スムーズな契約が可能です。

売買契約の条件でチェックするポイント②契約解除について

不動産を購入する際には、契約解除ができるかどうかをチェックする必要があります。
手付解除や契約違反による解除など、それぞれの状況に応じた解除方法を確認しておきましょう。
とくに、ローン特約は住宅ローンが借りられなかった場合に役立ちます。
特約が記載されていない場合は、その理由を尋ねることをおすすめします。

売買契約の条件でチェックするポイント③保険加入について

不動産の重要事項説明では、契約不適合責任を履行するための措置についても確認が必要です。
住宅の基本構造部分に瑕疵が見つかった場合、売主や建築会社が倒産する可能性に備えて、供託金の還付や保険金の支払いを受けられるように措置を確認しておきましょう。
このように、不動産購入時の重要事項説明では、さまざまな項目をチェックする必要があります。
取りこぼしがないように、あらかじめチェックリストを作成することをおすすめします。

不動産購入で押さえておきたい重要事項説明を受けるときの注意点

不動産を購入するときは、以下の注意点を押さえておくことが大切です。

事前にコピーをもらっておく

不動産の重要事項説明では、「重要事項説明書」が渡され、宅地建物取引士によってその書類内容の説明がおこなわれます。
しかし、不動産や法律の専門用語が多いため、一度で理解するのは困難です。
重要事項説明が売買契約の直前になる場合は、事前に書類のコピーを受け取り、細部まで確認しておくことをおすすめします。
そのうえで、不明点を質問し、納得してから売買契約に進むことが大切です。
あらかじめ記載内容を把握しておけば、理解不足や誤解の心配もありません。
署名捺印後にトラブルが起きないよう、入念に確認しておくことをおすすめします。

変更があったときは新たな書面を作成してもらう

重要事項説明書に誤りや納得のいかない内容があった場合は、その点を売主と話し合ったうえで、宅建業者に新たな書面を作成してもらう必要があります。
修正テープなどを使用して訂正をおこなうのは原則として無効とされるため、正式に作り直してもらうようにしましょう。
万が一、変更に応じない売主や宅建業者がいる場合は、契約を解除することをおすすめします。
トラブルが発生してからでは遅いため、未然に予防することが重要です。

サインは説明を受けてからおこなう

宅建業者のなかには、法令に違反する業者も存在します。
契約前の重要事項説明を省き、売買契約を締結させようとする悪質な業者もいるため、説明を受ける前にサインをしないようにしましょう。
説明がされないまま契約に進みそうな場合は、正直に「重要事項説明がまだです」と伝えることをおすすめします。
このような悪質な行為は近年増加しているため、あらかじめ不動産売買に関する知識を身につけておくことが重要です。
重要事項説明には難しい用語が多く含まれますが、疑問点をそのままにせず、一つひとつ解消していくことで、希望に近い物件をより良い条件で購入できるでしょう。

まとめ

不動産購入における「重要事項説明」とは、宅地建物取引業法で定められた手続きのひとつで、契約前に重要な事項を宅地建物取引士が説明する行為です。
チェックポイントには「購入する物件に関するもの」と「売買契約の条件に関するもの」の2種類があります。
注意点として、事前に重要事項説明のコピーをもらうことや説明を受けてからサインすることなどを押さえておくようにしましょう。