不動産購入時に課される不動産取得税とは？計算方法や軽減措置について解説

不動産を購入すると、さまざまな税金が発生しますが、不動産取得税もそのひとつです。
不動産取得税は、条件を満たせば軽減措置を利用して金額を減額できます。
今回は、不動産を購入したときに課される不動産取得税とは何か、不動産取得税の計算方法や軽減措置について解説します。

不動産購入時に課される不動産取得税とは

不動産取得税とは、不動産を何らかの方法で取得したときに課される税金の一種です。
不動産を取得する方法には、購入以外にも相続や贈与などのさまざまな方法があります。
基本的に、どのような方法で不動産を取得した場合でも不動産取得税は発生しますが、相続によって取得したときに限り課税されません。

不動産取得税が課されるのは一度だけ

不動産を取得してから課される税金には、ほかにもさまざまなものが存在します。
そのなかには固定資産税も含まれており、固定資産税は毎年の支払いが必要になる税金です。
一方で、固定資産税とは異なり、不動産取得税が課されるのは不動産を取得したときの一度きりになります。
よって、一度支払ってしまえば、それ以上支払う必要はありません。
ただし、不動産取得税と固定資産税の計算に用いられるのは、どちらも同じ固定資産税評価額です。

不動産取得税は地方税の一種

不動産の購入時に課される不動産取得税は、地方税と呼ばれる税金の一種です。
税金は納める先によって種類が存在しており、地方税とは都道府県に納める税金になります。
こうした理由から、不動産取得税は取得した不動産が所在する都道府県に納める必要があるのです。
くわえて、不動産取得税は住宅用に不動産を取得した個人だけでなく、営利目的などで不動産を取得した法人にも課されます。

不動産取得税はいつ課されるのか

不動産を購入したら、まずは不動産が所在する都道府県の不動産取得税担当課に申告する必要があります。
申告書の提出期限は都道府県によって異なり、不動産の取得から10日以内のところもあれば、60日余裕があるところなどさまざまです。
なかには、不動産の取得とともに自動的に申告されるところもありますが、そうでないところでは申告書の必要事項を埋めて提出する必要があります。
申告が受理されると不動産取得税の納付書が届くため、納付書の案内にしたがって税金を納付しましょう。
軽減措置によって非課税になっている場合でも納付書は届きますが、記載される金額は0円です。
多くの都道府県では、不動産を取得した日の半年後から1年後を目安に送付しています。

不動産購入時に課される不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算方法は、不動産の価格に所定の税率をかけることにより成立します。
ここでいう不動産の価格とは、購入価格のことではなく、その不動産の固定資産税評価額のことです。
固定資産税評価額は、実際の不動産価格の70％程度が目安となっています。

不動産取得税の税率

不動産取得税の税率は原則4％ですが、住宅用地を購入した場合に限り税率が異なります。
住宅用地における不動産取得税の税率は、建物部分3％と土地部分3％です。
よって、住宅用地の計算をおこなうときは、不動産の固定資産税評価額に3％の税率をかけます。
また、この税率が適用されるのは2027年3月31日までに取得した不動産のみです。

建物の不動産取得税の計算方法

不動産を購入したときに課される不動産取得税は、建物と土地の税額を別々に計算します。
住居を購入した場合では税率が3％になるため、建物の固定資産税評価額に3％の税率をかけて計算するのが基本です。
ただし、不動産取得税には軽減措置による控除があるため、実際は固定資産税評価額からこの基礎控除を差し引いたあとの金額に税率をかけます。

土地の不動産取得税の計算方法

住宅用地における土地の不動産取得税は、建物と同じく税率3％で計算します。
土地に適用される軽減措置の控除額を計算したうえで、固定資産税評価額に税率をかけた金額から控除額を差し引くのが計算方法です。
ただし、住宅用地の土地は課税標準額が2分の1になる特例の影響を受けます。
よって、固定資産税評価額を2分の1にしたうえで税率をかけ、そこから控除額を引かなければなりません。
建物の不動産取得税と土地の不動産取得税では、控除額を引くタイミングが異なる点に注意が必要です。

計算した税額を合算する

建物と土地の不動産取得税を計算したら、次にその金額を合算します。
すなわち、納付する不動産取得税については以下の方法で計算が可能です。

●建物の不動産取得税＝（固定資産税評価額－控除額）×3％
●土地の不動産取得税＝固定資産税評価額×2分の1×3％－控除額
●不動産取得税総額＝建物の不動産取得税＋土地の不動産取得税

計算した不動産取得税は、各都道府県に申告して期限までに納付する必要があります。

不動産購入時に課される不動産取得税の軽減措置

不動産を購入したときに支払う不動産取得税には、一定の軽減措置が設けられています。
この軽減措置の内容は、購入した不動産が新築物件なのか、中古物件なのか、土地なのかによって異なるため注意が必要です。
また、軽減措置による控除が計算式のどこに入るかも建物と土地では異なります。

新築物件の軽減措置

新築の建物であれば、1,200万円まで不動産取得税の軽減措置による控除が受けられます。
購入した不動産が長期優良住宅に当てはまるのであれば、控除される金額は1,300万円に増額されるのが特徴です。
新築住宅の軽減措置を受けるためには、居住用の物件であること、住宅の延床面積が50㎡以上240㎡以下である必要があります。
くわえて、延床面積にはマンションの共用部分も含まれ、単なる新築だけでなく、増改築にも適用されるのがポイントです。

中古物件の軽減措置

購入した不動産が中古であれば、適用される控除額は都道府県によって異なります。
都道府県によって個別に控除額が決められているため、これを参照したうえで築年数に応じて計算しなければなりません。
中古住宅は新築住宅同様、購入者自身が住むための居住用物件である必要があります。
また、物件の延床面積は50㎡以上240㎡以下の広さでなければなりません。
さらに、中古物件では1982年1月1日以降の建築であり、新耐震基準を満たしている必要があります。

土地の軽減措置

購入した土地の不動産取得税における軽減措置は、状況によって適用される内容が異なります。
1つめのパターンは、税率をかけたあとの金額から45,000円を差し引くものです。
もう1つのパターンは、購入した土地1㎡あたりの固定資産税評価額の半額に2倍にした課税面積をかけ、税率の3％をかけたものになります。
くわえて、課税面積の上限は200㎡となっており、この2つのパターンの内、より控除額が高いほうが適用される仕組みです。
控除の2つめのパターンを計算式に直すと、以下のとおりになります。
（固定資産税評価額×2分の1）×（課税面積×2）×3％
新築住宅で土地の軽減措置を受けるためには、土地の取得から3年以内に住宅を新築し、完成まで継続して土地を所有している必要があります。
中古の物件で土地に軽減措置を適用するためには、土地と建物を取得した名義人が同じ方でなければなりません。
さらに、建物部分が軽減措置を受ける要件を満たしており、建物の購入の前後1年以内に土地を購入している必要があります。
通常の中古物件では、土地と建物の両方を購入しますが、借りた土地に建てられた住宅などの事例では同時に購入するのは難しいため注意が必要です。

まとめ

不動産を購入すると、それがどのような物件でも相続以外の方法であれば、不動産取得税が発生します。
不動産取得税は、建物と土地に分けて税額を計算したうえで合算する必要があり、それぞれ控除額が異なる点に注意が必要です。
建物の控除額は、建物が新築なのか中古なのかによっても異なります。