既存住宅売買瑕疵保険とは？契約手続きの流れについても解説

中古住宅には、見えない欠陥が潜む可能性があります。
既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、購入後に見つかった欠陥の修繕費用を補償できます。
また、売主の種類によって手続きが異なる点も把握しておくと安心です。
この記事では、瑕疵保険の概要や手続きの流れを解説します。

瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）とは何かについて

既存住宅売買瑕疵保険

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の売買で購入後に見つかった欠陥を補償する制度です。
買主は予期せぬ修繕費用の負担を軽減でき、売主にとっても物件の信頼性向上につながります。
とくに、築年数がある程度経過した住宅では、購入後に思いがけない欠陥が判明するケースも少なくありません。
そのようなリスクを抑えるためにも、瑕疵保険の仕組みを知っておくことは大切です。
売主が宅建業者か個人かで手続きの流れが異なるため、詳細は後述する見出しを参考にしてください。
また、加入には専門家による検査に合格する必要があります。
検査では、建物の劣化状況や改修履歴なども確認されるため、事前に住宅のメンテナンス状況を整理しておくとスムーズです。
点検記録がない場合は、可能な範囲で修繕の実施歴を調べておくことも重要です。

保険制度

既存住宅売買瑕疵保険は、国土交通省が指定する複数の保険法人が提供しています。
保険の対象は、住宅の主要構造部分や雨水の浸入を防止する部分です。
たとえば屋根や外壁の雨漏り、基礎のひび割れなど、発見が遅れると重大なトラブルにつながる可能性があります。
保険期間は1年から最長5年まで選べ、保険金額は一般的に500万円または1,000万円となります。
保険料や検査料は住宅の規模や保険期間によって異なりますが、契約時に詳細を確認することが大切です。
また、保険法人によって取り扱うプランが違うため、比較検討して最適な保険を選ぶことをおすすめします。

修繕費用

既存住宅売買瑕疵保険に加入している場合、購入後に見つかった住宅の欠陥は保険金で修繕できます。
対象は、構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防ぐ部分などが中心です。
たとえば、柱や梁に生じた深刻なひび割れ、外壁の防水不良などが挙げられます。
修繕費のほかに、調査費用や修繕中の仮住まい費用などが含まれることもありますが、免責金額として一般的に10万円程度が自己負担になる点に注意してください。
補償内容や条件は保険法人によって異なるため、契約前にしっかり確認しましょう。
なお、設備機器や内装材など、構造耐力上主要な部分に該当しない箇所は補償外になる場合があります。
とくに中古物件では配管類の老朽化なども生じやすいため、どこまで保険がカバーするか事前に確認しておくと安心です。

売主が宅建業者の場合の保険契約手続きの流れについて

手続き

宅建業者が売主の場合、既存住宅売買瑕疵保険の手続きは以下の流れで進みます。
1.事業者登録と申し込み
宅建業者は保険法人に事業者登録をおこない、住宅情報や必要書類とともに保険加入を申し込みます。
この段階で、住宅の所在地や構造、築年数などの詳細を提示することが一般的です。
2.現地検査の実施
専門の検査員が住宅を確認し、保険の対象部分に問題がないかを検査します。
3.保険契約の締結と証券発行
検査に合格後、保険契約を結び、保険証券が発行されます。
これらは物件の引き渡し前に完了させる必要があり、不備が見つかった際は修繕と再検査が必要になるため、早めの対応が大切です。
検査や修繕に要する期間は、物件の状況によって変動します。
なお、大手と地域密着型の宅建業者では登録の手続きに必要な書類の準備体制が異なる場合もあるため、担当者と密に連絡を取り合うことが大切です。

保険期間

保険期間は、2年または5年から選択できます。
宅地建物取引業法により、売主が宅建業者の場合は最低2年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。
そのため、2年を選ぶ事例が多い一方、買主の安心を優先して5年を選ぶこともあります。
ただし、期間が長いほど保険料は高くなるため、物件の状態や費用負担を考慮して決めることが大切です。
たとえば築年数が古い物件ほど、5年を選択することでより手厚い補償を受けられる可能性があります。
2年プランでは短期間での不具合発覚に対応できますが、長期的な劣化リスクを想定するなら5年プランの検討も有益です。
とくに、屋根や外壁などは経年で劣化の度合いが変化しやすいため、保険期間の違いによるカバー範囲にも注目しましょう。

保険金

保険期間内に欠陥が発見された場合、修補費用や調査費用などが保険金の支払い対象となります。
これにより、買主は万一の事態にも備えやすく、中古住宅を安心して購入できます。
万が一、売主と連絡が取れなくなったとしても、保険法人が対応してくれる点も大きな安心材料です。
保険金請求の際には、欠陥箇所を示す写真や修繕の見積書など、必要書類が増えることもあるため、早めに準備を始めると手続きがスムーズです。
また、修補費用以外の請求対象がある場合は、必要書類の種類もさらに増える可能性があるため、注意しなければなりません。

売主が個人の場合の保険契約手続きの流れについて

手続き

売主が個人の場合、加入手続きは以下のとおり進みます。
1.検査・保証の依頼
売主または買主が保険法人に登録された検査機関へ検査と保証を依頼し、必要書類を提出します。
ここでは物件の基本情報のほか、売買契約の内容に関する書類を用意する場合もあります。
2.現地検査の実施
検査機関が住宅を検査し、保険対象部分に瑕疵がないか確認します。
3.保険契約の締結と証券発行
検査合格後、保険法人と契約を結び、保険証券が発行されます。
これらは物件引き渡し前に終える必要があり、不備が見つかると修繕と再検査に時間を要する場合があります。
修繕箇所によっては専門業者の手配が必要となり、追加費用が発生することもあるため注意が必要です。
個人売主は事業者登録が不要な反面、検査依頼や書類準備の手続きは自分で進める必要があるため注意が必要です。

保険期間

個人売主の場合、保険期間は1年または5年から選べます。
期間が長いほど保険料は高くなりますが、その分安心度も高まるため、物件の状態や買主の希望を踏まえて検討しましょう。
古い物件であればあるほど、不具合が発生するリスクが高まる場合もあるため、保険期間の設定は慎重におこなうと良いでしょう。
1年プランは契約時の保険料負担を抑えられる一方、長く住むほど経年劣化のリスクが高まる点は認識しておく必要があります。

保険金

保険期間中に瑕疵が見つかった場合、修補費用や調査費用、仮住まい費用などが補償されることがあります。
保険金額は一般的に500万円または1,000万円で、免責金額として10万円程度の自己負担が設定されます。
また、売主が倒産して瑕疵担保責任を果たせない場合でも、買主は直接保険法人に請求できるため、万が一の事態にも備えやすくなるでしょう。
大規模な修繕が必要になった際、買主だけで費用を賄うのは大きな負担ですが、保険加入により負担を軽減できます。
請求には時間がかかる場合もあるため、早めの手続きを意識しましょう。
とくに、遠方から修繕業者を手配する場合などは、さらに時間がかかる傾向があります。

まとめ

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅購入時の不安を軽減できる手段です。
宅建業者と個人売主の場合で手続きが変わるため、それぞれの流れや保険期間をしっかり確認してください。
保険の適用範囲や免責事項を把握しておくことで、予期せぬ負担を回避しやすくなります。
また、契約前には検査結果や見積もりなどを十分に確認し、納得したうえで保険に加入しましょう。