不動産購入時に利用できる住宅ローンの種類は？選び方のポイントも解説

マイホームなどの不動産は高額な買い物であることから、住宅ローンの融資を利用して資金を用意する方がほとんどです。
しかし、初めての不動産購入では、どのようなローンが利用できるのかわからないことも珍しくありません。
そこで今回は、不動産購入で利用できる住宅ローンの種類と選び方のポイント、住宅ローンの金利タイプについて解説します。

不動産購入で利用できる住宅ローンの種類

不動産購入で利用する住宅ローンは、借り入れ先の種類によって、民間融資と公的融資にわけられます。
また、自治体融資や協調融資といったものもあるため、まずは住宅ローンの種類とそれぞれの特徴を把握することが大切です。

民間融資

民間融資とは、民間の金融機関が提供する住宅ローンのことです。
不動産購入のための融資をおこなうのは、銀行や信用金庫などの金融機関であり、不動産会社と金融機関が提携して提供するローンもあります。
この民間融資のメリットは、金融機関が多彩な商品を用意しており、選択肢が豊富である点です。
また、一定の条件を満たせば有利な金利が適用されるものや、インターネットからの手続きで手数料を節約できるものもあります。
さらに、普段利用している金融機関で住宅ローンを利用すると、さまざまなサービスが受けられることもあります。

公的融資

公的融資とは、自治体や国が運営する独立行政法人が提供する住宅ローンのことです。
公的融資の代表的なものには、独立行政法人勤労者退職金共済機構や独立行政法人住宅金融支援機構による財形融資があります。
これらは、不動産を購入したいサラリーマンでも利用可能で、財形貯蓄の継続年数や残高などの条件をクリアした方が対象となります。
また、地方自治体が提供する自治体融資も公的融資の一種です。
自治体融資はすべての自治体が実施しているわけではなく、収入や年齢などに条件が定められています。

フラット35

フラット35とは、銀行などの民間金融機関と独立行政法人住宅金融支援機構が連携して提供する住宅ローンのことです。
フラット35は、民間融資と公的融資が協力しておこなう中間的な存在であるため、協調融資とも呼ばれます。
フラット35の特徴は、最長35年間にわたる返済期間中、借り入れ時の金利が変わらない全期間固定金利型住宅ローンであることです。
ただし、金利は取り扱う金融機関によって異なり、手数料にも差があります。

不動産購入時に住宅ローンを選ぶポイント

不動産購入で利用する住宅ローンは、長期間にわたり返済を続ける必要があることから、最初にどの住宅ローンを選ぶかが重要です。
住宅ローンを選ぶときには、いくつかのポイントをチェックして、自分に合った商品を選ぶと良いでしょう。

金利で選ぶ

不動産購入のための住宅ローン選びにおいて、返済金額に直結する金利は重要なポイントです。
住宅ローン商品ごとに金利に差があるのはもちろん、固定金利型、変動型、固定期間選択型といった金利タイプによってもトータルの返済額に差が生まれます。
金利が上昇した場合には返済金額が増加するリスクがあるため、固定金利を選ぶことも選択肢の一つです。
金利は1％未満の差であっても、最終的な返済金額に大きな違いが生まれるため、金利上昇リスクを考慮し、長期的な返済計画を立てることが重要です。

ライフプランで選ぶ

住宅ローンの選び方では、安定して返済を続けられることも重要です。
返済を「定年退職まで」と決めると、返済期間が定まり、選べる住宅ローンがある程度絞り込まれるでしょう。
また、長期間の返済中には、出産や子育て、介護などのライフイベントが発生する可能性があります。
こうした出来事によって収入が減少することも考慮し、安定して返済を続けられる住宅ローンを選ぶことが重要です。
とくに、夫婦2人でフルタイムの収入があることを前提とした返済計画を立てる際には、ライフプランを考慮する必要があります。

返済方法で選ぶ

住宅ローンの返済方法には、主に2種類があります。元利均等返済と元金均等返済です。
元利均等返済は、毎月の返済額を一定に保ちつつ、元金と利息の割合を変化させる方式です。
元金均等返済は、毎月の返済金額のうち元金部分を一定にし、元金が減るにつれて利息の負担も減少する方式を指します。
最終的な総返済金額を比較すると、元金均等返済の方が負担を軽減できる特徴があります。
また、ボーナス時の加算を利用するかどうかも、返済方法として考慮するポイントです。

不動産購入時に利用する住宅ローンの金利タイプ

不動産購入で利用する住宅ローンを選ぶときには、どのような金利タイプを選ぶかも大切なポイントです。
金利タイプによっては金利変動リスクがあることから、それぞれの金利タイプの特徴を知ってリスクに備えることも重要になります。

変動金利型

変動金利型とは、借り入れ当初の金利が比較的低い特徴があります。
住宅ローンを選ぶ際、変動金利型の低金利は魅力的に映るかもしれませんが、金利政策の変化には注意が必要です。
金利が上昇する場合、前回の1.25倍が上限とされていますが、長期間にわたり利上げが続くと返済額が増加するリスクがあります。
変動金利型を選ぶ際は、預貯金に余裕があり将来的な収入の増加が見込める方に適しています。

全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、フラット35に代表されるもので、長期間にわたり金利が変わらない住宅ローンです。
住宅ローンを選ぶ際には、変動金利型と比較して金利が高くなることがありますが、変動金利型に見られる利上げリスクがない点はメリットと言えるでしょう。
また、金利が一定であるため、トータルの返済金額が予測しやすく、住宅ローン返済を含めたライフプランを立てやすいこともメリットです。
全期間固定金利型は、教育費などの大きな出費が見込まれる子育て世帯におすすめです。
さらに、金利の上昇リスクを減らし、安心した生活を送りたい方や、金利上昇によって返済が困難になる可能性がある方にも適しています。

固定期間選択型

できるだけリスクを減らしながら変動金利型のメリットも享受したい場合には、固定期間選択型のローンがおすすめです。
固定期間選択型とは、返済期間内で固定金利が適用される期間を選べるローンのことです。
固定期間選択型で選べる固定金利期間は、2年から20年程度で、この期間を過ぎると固定期間選択型や金利変動型などから選択する必要があります。
選択する固定金利の期間が長いほど金利は高くなりますが、その分、金利上昇のリスクを受けにくくなるのが特徴です。
固定金利の期間を選ぶ際には、ライフプランを考慮し、金利上昇リスクを受け入れられるタイミングで固定期間が終了するように調整することが望ましいです。
ただし、1～3年など短期間のみ固定金利にした場合は、金利上昇リスクが高くなる傾向があります。
また、15年以上の長期間を固定金利にする場合は、全期間固定金利型と比較してリスクを上回るメリットがあるかを検討することが重要です。

まとめ

不動産購入時に利用できる住宅ローンは、借り入れ先によって民間融資、公的融資、フラット35などの協調融資にわかれます。
不動産購入で住宅ローンを選ぶポイントとなるのが、金利・ライフプラン・返済方法などです。
金利タイプには変動金利型・全期間固定金利型・固定期間選択型がありますが、それぞれのメリットやリスクを考えることが大切です。