不動産の購入で年収による予算の立て方とは？計算法や返済比率を解説

不動産を購入するにあたって、予算をどのくらいにすべきか気になる方も多いでしょう。
不動産の購入のために予算を立てる方法や、住宅ローンを組む際の借入額の算出方法などについて解説をしています。
また、予算を設定する際に気を付けたいポイントについて解説しています。
不動産の購入を検討している方や、借入額の決め方に悩んでいる方は、ご参考になさってください。

不動産購入のために必要な年収による予算の組み方

土地や住宅などの不動産を購入するためには、最初にしっかりと予算を立てるのがとても大切です。
予算を立てると、購入が可能な物件のおおよその価格を把握することができます。
以下では、物件の予算を計算するための主な方法についてご紹介します。

年収倍率とは

年収倍率とは、購入を希望している方の年収を基に、購入可能な物件のおおよその価格を算出する方法のことです。
住宅金融支援機構の調査によると、年収の7.2倍が全国平均となっています。
首都圏では年収の7.6倍、近畿は7.1倍など、エリアによって倍率に差がでてくるでしょう。
中古物件を購入する場合には、5倍前後となります。
年収を基準に物件の価格を計算する際は、おおよそ5倍から7倍と考えておきましょう。

頭金とは

不動産を購入する際の予算は、頭金と住宅ローンで借入する金額を合計した金額で計算することができます。
高額な買い物をする際、価格の一部を現金で支払うお金が頭金です。
不動産購入では、物件代金から頭金を差し引いた金額で住宅ローンを組むのが一般的な考え方です。
頭金を多く用意できれば、それだけ借入するローンの金額が減り、返済負担も軽くなります。
また、フラット35などでは、物件価格の10%以上の頭金を準備すると金利が低くなるメリットがあります。
低金利で借り入れができれば、総返済額を減らすことが可能です。
不動産購入時には、頭金の額が住宅ローン審査の基準のひとつとされています。
頭金は自分の貯蓄以外に、親族や家族からの援助を受ける方法もありますが、金銭トラブルの原因になる可能性があるため注意するようにしましょう。
頭金が多いほど返済負担は軽減されますが、全額を頭金にするのは推奨されません。
返済期間中にケガや病気など予期せぬ事態が起こると、予備費がなくなり、住宅ローンの返済が困難になる可能性があるためです。
一方で、頭金を出さずに物件代金全額をローンで借りるフルローンという方法もあります。
フルローンの場合、自己資金を残せる反面、返済負担が増えるリスクがあるでしょう。
不動産購入時の頭金は、自己資金の20％から40％以下で準備するケースが一般的とされています。
今後の生活費や予備費とのバランスを考慮し、無理のない範囲で頭金を準備するようにしましょう。
頭金は、物件購入契約の締結から引き渡しまでの間に、不動産会社に支払うのが通常です。

借入可能額の考え方

年収に対する住宅ローンの返済比率を基に、ローンの借入額を決める方法もあります。
ボーナス払いの有無や金利によっても異なりますが、年収に占めるローン返済の割合が低ければ、家計の負担を抑えられます。

不動産を購入するために必要な年収以外の計算方法

不動産の購入のために、予算を立てる場合の計算方法についても知っておくと良いでしょう。
以下では、計算方法をご紹介します。

借入可能額の算出方法

現在賃貸物件に暮らしていて家賃を支払っている場合、月々支払っている家賃を目安にすると算出が容易です。
家賃として支払っている金額を、月々返済するローンの金額と考えると、生活費に占める住居費の割合はほぼ同じとみなせます。
たとえば、現在家賃10万円の住居に住んでいて、同じ金額でローンを組んで返済するとします。
30年の期間でボーナス払いなしで組むと仮定すると、3600万円にローンの金利を加えた合計金額が借入可能額です。
家賃の金額がそのまま返済金額となるため、月々の生活は変わらず、無理のない範囲でローン返済ができると考えられます。

シミュレーションをして把握する

頭金と借入できる金額を合計すると、購入可能な物件の金額がわかります。
住宅ローンの返済期間は、最長で35年です。
長い年月の間に家族構成や状況が変わるため、世帯の収入や家計の支出額も変動します。
とくに子どもがいる家庭では、成長に伴い教育費が大きな負担となる可能性があります。
住宅ローンの返済が家計に過度な負担とならないよう、完済までのライフプランを考慮した計画が重要です。
金融機関などのウェブサイトでは、住宅ローンのシミュレーションサービスを利用することが可能です。
シミュレーションは簡単な操作でおこなえます。
年齢や世帯年収、返済期間や金利などの情報を入力すると、おおよその借入可能額が算出されます。
シミュレーションによって算出される金額はあくまで目安で、必ずしもその金額を借り入れできるとは限りません。
シミュレーション結果は参考程度に留め、専門家に相談しながら具体的な借入金額を決めていくことが重要です。

不動産を購入に必要となる年収に対する返済比率とはなにか

住宅ローンを借りる際には、金融機関によって返済が可能かどうか、借入額が妥当かどうかの審査がおこなわれます。
その際にとても重要となってくるのが、返済比率と呼ばれる数値です。
以下では、返済比率についてご紹介します。

返済比率とは

返済比率とは、年収に対する1年間の返済額の割合を指す用語で、総返済負担率と呼ばれる場合もあります。
計算式は、返済金額の合計を年収で割り、その数値に100を掛けることで算出することができます。
返済金額には住宅ローンだけでなく、他に借り入れがある場合、その返済金額も合計する点に注意するようにしましょう。
返済比率が高いと、ローンの返済が家計に大きな負担となります。
また、返済比率は金融機関がおこなう住宅ローン審査にも影響するため、慎重に管理することが重要です。

返済比率の目安

審査における返済比率の基準や上限は、住宅ローンを提供している金融機関によって異なります。
たとえば、フラット35では、年収400万円未満の場合は30%以下、400万円以上の場合は35%以下が返済比率の上限です。
一般的には、25%から35%程度の比率で借りるのが目安とされており、住宅ローンの返済は多くの場合、20年から30年と長期間にわたります。
子どもがいる家庭などでは、返済期間中にまとまった出費が必要となる可能性もあるでしょう。
また、病気やケガなどによって収入が減少するリスクも考えられます。
ライフスタイルの変化に伴い、退職や転職をする場合も考慮する必要があります。
そのため、高めの返済比率で不動産を購入した場合、返済期間中に収入が減少し、家計が圧迫される可能性があるでしょう。
したがって、不動産購入時には、ある程度余裕を持った返済比率を設定することが重要です。

まとめ

不動産の購入を検討する場合、予算を立てて物件の価格を決めるのが一般的で、基本的には頭金と住宅ローンの借入額の金額が予算となります。
頭金を多く入れると借入額が少なくなり負担が減りますが、頭金の金額は生活費とのバランスが大切です。
借入額や、家賃から算出する方法や、年収や返済比率によって決める方法などがあります。
シミュレーションの利用や、専門家に相談しながら納得のいく不動産取引をおこないましょう。