相続から不動産を売却するまでの流れは？かかる税金や注意点をご紹介！

親から不動産を相続した方のなかには、活用できないからといって売却を選択する方も多いでしょう。
しかし、売却初心者の方にとっては、何から手を付けたら良いか分からないものです。
そこで今回は、相続した不動産を売却するまでの流れとともに、かかる税金や押さえておきたい注意点をご紹介します。

相続した不動産を売却するまでの流れとは

相続後の不動産売却には、さまざまな手続きが必要です。
スムーズに取引を進めるためにも、以下で段取りを確認しておきましょう。

相続で不動産売却するときの流れ①相続人を確認する

被相続人が亡くなったら、死後7日以内に死亡診断書とともに死亡届を役所に提出しなければなりません。
そのときに並行しておこなうのが、遺言書があるかどうかの確認です。
遺言書があるとないとでは、その後の手続きに大きな違いが生まれるので、事前に確認しておきましょう。
遺言書がないときは、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本を取得し、法定相続人を確定させます。
なお、被相続人の配偶者は常に法定相続人となり、次いで被相続人の子ども・父母・兄弟姉妹となるのが原則です。

相続で不動産売却するときの流れ②必要書類を準備する

相続後の不動産相続では、以下の書類を用意しなければなりません。

●相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
●被相続人の戸籍謄本
●不動産の固定資産評価証明書
●遺産分割協議書

書類のなかには、申請に時間がかかるものもあるので、書類漏れで手続きが遅れないよう早めに準備することが大切です。

相続で不動産売却するときの流れ③登記申請をおこなう

相続後の不動産売却では、相続登記をおこなわなければなりません。
一般的に、相続登記は司法書士などの専門家に依頼する傾向にありますが、自分でおこなうときには登記事項証明書や住民票などが必要です。
その後、相続税を申請・納付するのが基本的な流れとなっています。
申告期限を過ぎていたり、納税額が不足していたりすると、延滞税や加算税がかかる可能性があるので注意しましょう。
相続税の納付期限は、相続の発生を知った日から10か月以内です。

相続で不動産売却するときの流れ④不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産の相続登記をおこなったら、一般的な不動産と同じ流れで売却活動を進めていきます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があるので、それぞれ特徴を把握しておきましょう。
複数の不動産会社と同時に契約を結ぶ場合は、一般媒介契約がおすすめです。
契約期間にも違いがあるため、売主の状況に合わせて選択していきましょう。

相続後した不動産を売却するときにかかる税金

相続後の不動産売却では、ケースに応じて税金が発生します。
損をしないためにも、不動産売却にかかる税金の種類や計算方法・利用できる特例を把握しておきましょう。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却で発生する税金の種類は、以下の3つが代表的です。

●譲渡所得税
●印紙税
●登録免許税

譲渡所得税は、譲渡所得がプラスになったときに発生する税金です。
そのため、譲渡所得がマイナスのケースでは税金が発生しません。
印紙税とは、売買契約書に印紙を貼るときに必要な税金です。
記載する売買代金に応じて金額が決められているので、事前に大まかな額を確認しておきましょう。
金額の記載のないケースは、不動産1件あたり200円として税金を支払います。
登録免許税は、土地の名義変更をおこなうときに発生する税金です。
住宅ローンなど借金の抵当に入っている不動産は、抵当権についても登記が必要になるので、その分税金がかかります。

不動産売却にかかる税金の計算方法

譲渡所得税を算出するには、まず譲渡所得を計算しなければなりません。
譲渡所得の計算式は「譲渡価額－取得費－譲渡費用」です。
譲渡価格は売却した金額、譲渡費用は売却に要した費用を指します。
なお、取得費は購入額から減価償却費を控除した価格で、不動産会社に支払った仲介手数料や購入時にかかった税金などがその内訳です。
これらを計算し、税率をかけると、譲渡所得税が算出できます。
ただ、税率は土地の保有年数によって異なるので注意しましょう。
保有年数が5年超のケースでは税率が20.315％ですが、5年未満だと39.63％まで上がってしまいます。
そのため、売却するタイミングは慎重に選ばなければなりません。
印紙税と登録免許税については、あらかじめ金額が決められています。
印紙税は取引金額に応じて、200円〜60万円まで設定されているのが特徴です。
一方、抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円となっています。

不動産売却で利用できる控除・特例

相続後の不動産売却で適用可能な特例は、以下の2つです。

●取得費加算の特例
●相続空き家の3,000万円控除

取得費加算の特例では、納付した相続税の一部を譲渡所得の算出で取得費に加算できます。
これにより、大幅な節税効果が見込めるでしょう。
また、相続空き家の3,000万円控除も利用可能です。
要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円まで控除できるので、税金の負担も少なくなります。

相続した不動産を売却するときの注意点

相続後に不動産売却するときは、いくつか注意点を押さえておかなければなりません。
注意点をしっかりと把握せずに売却してしまうと、余計な費用を負担したり、手元に残る資金が少なくなったりと損をしてしまうでしょう。
不動産売却で失敗しないためには、以下の注意点を頭に入れておくことが大切です。

不動産売却の注意点①相続登記を忘れない

相続後に不動産売却を検討しているなら、相続登記を忘れずにおこないましょう。
以前は相続登記が任意でしたが、2024年4月に義務化されています。
手続きを忘れると、罰則の対象となるので注意が必要です。
相続の発生を知った日から3年以内が期限となっており、期限を過ぎたときには過料10万円が科せられます。

不動産売却の注意点②売主は契約不適合責任を負う

相続後の不動産売却では、契約不適合責任を負うことも注意点です。
この責任により、契約内容と異なるものを売ると、売却後に買主から契約解除や損害賠償請求といった責任追及をされる可能性があります。
これらのリスクを避けるためには、不動産の欠陥や不具合を事前に伝えておくことが大切です。
買主に了承を得たうえで売却すれば、追完請求されるリスクも防げます。
相続後の不動産売却では、土地や建物の状態を正直に買主へ伝えるようにしましょう。

不動産売却の注意点③早期に遺産分割をおこなう

不動産売却を成功させるためには、早期に遺産分割をおこなう必要があります。
この理由は、時間の経過とともに数次相続してしまい、権利関係が複雑になるためです。
相続が発生すると、原則遺産は法律で定められた相続分の割合で共有されます。
共有状態になった財産の管理・処分は、相続人全員の同意が必要になるため、不便なケースがほとんどです。
不動産を賢く活用・処分するためには、早めに分割協議をおこない、所有者を明確にしておく必要があります。

まとめ

相続後に不動産売却をおこなうなら、相続税の納付後に不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的な流れです。
不動産売却でかかる税金には、譲渡所得税・印紙税・登録免許税があります。
注意点として、相続登記が義務化されていることや契約不適合責任を負うことを押さえておくと良いでしょう。