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不動産売却益とは何か?計算方法と節税について解説

不動産売却について

東海林 大睦

筆者 東海林 大睦

不動産キャリア16年

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不動産売却益とは何か?計算方法と節税について解説

不動産の売却を検討している方にとって、売却益の理解は重要です。
売却益とは何か、どのように計算するのか、そして節税方法について知っておくと売却時の税負担を軽減できます。
この記事では、不動産売却益の基本から計算方法、節税のポイントまで解説します。
これらの知識を身につけ、より有利な不動産売却を実現しましょう。

不動産売却益とはどういったものか

不動産売却益とはどういったものか

不動産売却益とは、家や土地などの不動産を売却した際に得られる利益を指します。
この利益は、売却した利益から取得費用や売却にかかった費用を差し引いた金額です。
この項目ではどういったものが利益として挙げられて、最終的に手元に残るのかを解説していきますので、参考にしてみてください。

不動産売却益にかかる税金

不動産売却益にかかる税金は複雑なケースが多く、利益が出た場合には負担が大きくなることが一般的です。
あらかじめ準備しておくことが重要です。
まず、所有期間によって短期譲渡所得になるか長期譲渡所得になるかで税率が変わります。
短期譲渡所得は所有期間が5年以下で売却した場合であり、税率は高く設定されています。
長期譲渡所得の場合は所有期間が5年を超えるため、税率は低くなります。
それぞれについて調べておきましょう。
ただし、利益が出た場合にのみかかる税金ですので、利益が出ない場合は税金は発生しません。
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得に税率をかけた所得税と住民税が課されます。

売却する前後に必要になってくる手続き

売却前の引渡し準備は、新居や仮住まい探しに続き、荷物の搬出や電気・水道などの変更手続きなど、引っ越し関係が主な内容となります。
そのあと、売却が完了した際には速やかに登記の変更をおこなう必要があります。
登記変更を済ませないと法律上の問題が生じ、トラブルの原因となるため、注意が必要です。
また、売却する際には各種手続きが欠かせません。
どの手続きがいつ必要になるかを不動産会社の担当者に事前に確認しておくことで、手続きミスの防止に役立ちます。
物件を売却した後に必要となる主な手続きは確定申告です。
売却した翌年に確定申告をおこなう際には、売買契約書や各種領収書などを提出する必要があるため、必ず保管しておきましょう。

不動産を売却したときの売却益の計算方法

不動産を売却したときの売却益の計算方法

不動産を売却したときの売却益を正確に計算するのは、税金対策や資金計画の立案において重要です。
こういった計算ができないと、確定申告で必須になる項目の記載に支障をきたし、あとの項目で解説する節税方法を実践できなくなります。
この項目では売却したときの利益の計算方法を解説します。

利益の計算方法

経理や帳簿処理をおこなう際に、利益や売却益、譲渡所得と呼ばれる項目がありますが、税金を考える際には「課税譲渡所得金額」という名称を使用します。
この計算式は以下に示しますので、売却する際には念頭に置いておきましょう。
課税譲渡所得金額=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除
まず、この計算式を使うためには、売却価格、取得費、譲渡費用、および特別控除がそれぞれどれくらいの金額になっているのかを求める必要があります。
売却価格については、物件を売った金額になるため、説明は省略します。
次に取得費ですが、ここには物件にかかったあらゆる諸経費が含まれるため、購入費用やリフォームなどの費用も計算に入れる必要があるでしょう。
購入時にかかった登録免許税や印紙税、仲介手数料、土地の測量費なども対象になります。
ただし、物件は経過年数に応じて取得費用から減価償却費を引く必要があるため、そちらの計算も欠かせません。
減価償却費=建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
譲渡費用は、売却の際にかかった費用を計算します。
主に、売却時に支払った仲介手数料や登記費用などがこれに該当しますので、売却時にかかった費用を正確に計算しましょう。

特別控除の適用

特別控除は、特定の要件を満たした売買に関して計上できる項目です。
一般的に用いられるのは3000万円の特別控除の特例ですが、その他にも利用できる控除があります。
3000万円の特別控除の特例は売買が基本となっており、配偶者間や親子間の譲渡には適用されません。
これらを計算したうえで求められるのが不動産の売却益ですので、複雑な計算が難しい場合には専門家に相談するのも一つの手段となります。
不正確な計算をおこなうと確定申告時やその後の税金が重くなるケースが多いため、慎重に進めるようにしましょう。

不動産売却益にかかる税金を節税する方法

不動産売却益にかかる税金を節税する方法

不動産を売却した場合は、売却益に対して所得税や住民税が課税されてきます。
しかし、適切な節税対策を講じると、税負担の軽減も可能です。
この項目は売却を検討している方には大事になってくるので、必ず把握するようにしましょう。
今回は節税できる主な方法を解説していきますので、参考にしてみてください。

3000万円特別控除の活用

多くの方が節税に利用できる方法の一つに、3000万円の特別控除の活用があります。
不動産を売却する際、売却益から最大3000万円を控除できるこの制度は、有効な節税手段です。
この控除を活用すると、売却によって得た利益に対する課税額を大幅に減少させることができます。
特別控除を受けるためには、自身が居住していた物件を売買することが必須です。
居住期間は通常5年以上が求められ、同時に他の特例や特別控除を利用していないことも条件となっています。
全体的に控除できる金額が大きい特例を活用することで、簡単に節税できる方法となります。

買い替え特例の利用

上記の特例の他にも、一定の要件のもとに買い替えに対する控除を利用できます。
居住用の物件を売却した後に代わりの住居を購入した際には、課税の繰り延べが可能です。
この特例はあくまで先延ばしにするだけであり、税金が非課税になる特例ではありません。
この特例を利用できる条件として、所有期間や居住期間が10年以上必要です。
具体的には、売却した物件が1億円以下であることや、新しく購入した物件の床面積が50m²以上であることが求められます。
条件が厳しい部分もありますが、買い替え特例が利用できるようであれば、検討することをお勧めします。

損益通算の活用など

不動産を売却した際に売却損が発生した場合、ほかの所得と相殺することにより税金の負担を軽減することが可能です。
損益通算と呼ばれる手法を売却損に活用すると、全体の課税額を減少させることができます。
不動産の売却によって所得が発生していることが必須ですが、売却によって損失が発生した際には、給与所得や事業所得と相殺が可能です。
そのほかにも節税できる方法が存在し、簡潔に解説します。
新たな住宅を購入する際に住宅ローンを利用する場合、所得税に対する住宅ローン減税を利用することが可能です。
損益通算などの節税対策を利用する際には、確定申告が必須となり、必要な書類を揃えて期限内に申告する必要があります。
これらの節税対策には複雑な点が多くあるため、個人で処理できない場合は専門家に相談することをお勧めします。

まとめ

不動産の売却を検討している方にとって、売却益の理解と計算方法、そして節税対策は重要です。
売却益とは、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた金額であり、適切に計算すると税負担を軽減できます。
3000万円特別控除や買い替え特例、損益通算などの節税方法を活用すると、売却時の税金を減らせます。
これらの知識を持って計画的に売却を進め、より有利な不動産取引を実現しましょう。


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