不動産売却で確定申告が不要なケースとは？確認方法や特例も解説

マイホームなどの不動産を売却した後には、その利益に対して税金がかかります。
しかし、ケースによっては確定申告が不要になることがあるため、注意しなくてはなりません。
そこで今回は、不動産売却後に確定申告が必要か不要かを確認する方法と確定申告をおこなわないリスク、確定申告で利用できる特例を解説します。

不動産売却に確定申告が必要か不要かを確認する方法

不動産売却後には、かならず確定申告が必要となる訳ではなく、不要なケースがあります。
不動産売却に関連する手続きをスムーズに進めるために、必要・不要を見分けるポイントを確認してみましょう。

必要・不要かの確認方法①不動産売買で利益が出たかどうか

確定申告とは、勤務先の給与所得とは別に、得た所得に対して課せられる所得税を申告する手続きです。
一般的に、勤務先の給与所得は年末調整で差し引かれるため、個人での確定申告は不要となります。
しかし、不動産売買で得た所得については、給与と合算ではないため、個人で別途確定申告の手続きが必要です。
不動産売却をおこなった後、確定申告が必要か不要かを判断するポイントは、不動産売買で利益が出たかどうかです。
不動産の売却益は譲渡所得とよばれ、売却代金から購入・売却における経費を差し引いて求めます。

必要・不要かの確認方法②所得税の控除を利用するかどうか

不動産売却をおこなった方のうち、所得税の控除制度を利用する方であれば、確定申告は必要です。
所得税の控除制度には、居住用財産の3,000万円特別控除、所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例、特定居住用財産の買い換え特例などがあります。
こうした控除制度を利用した結果、課税譲渡所得が0円またはマイナスになったとしても、譲渡所得がある以上確定申告は必要です。
また、不動産の売却によって税金が発生しないケースでも、確定申告が必要になる方がいらっしゃいます。
具体的には、売却代金よりも経費のほうが大きく、譲渡所得ではなく譲渡損失が発生し、給与所得または事業所得との損益通算を利用するケースです。
このケースでは、利益が出ないとしても特例の利用のために確定申告は必要になります。

税務署から問い合わせがあったら？

不動産売却で利益が出ず、所得税の控除を利用しないケースでは、確定申告は不要です。
しかし、確定申告が不要だと判断したとしても、税務署から問い合わせが来ることがあります。
税務署が問い合わせをおこなうのは、不動産売買の事実を示す登記事項の移動を確認したためです。
不動産売買をおこなったにも関わらず、忘れたなどの理由で確定申告をしていないと、その理由について問い合わせの連絡が入ることは珍しくありません。
あくまで確認の連絡ですので、売買契約書などを用意して譲渡所得が発生せず、特例も利用しないことを説明しましょう。

不動産売却後に確定申告を忘れたケースのリスク

確定申告は、不動産を売却した翌年の年度末におこなうことから、タイミングによっては忘れたなどのリスクが発生します。
また、正しい計算で確定申告の要否を確認せず、思い込みだけで不要だと判断することにもリスクがあります。

無申告加算税の対象になる

確定申告を忘れたり、不要だと思い込んだりしたケースでは、無申告加算税の対象になるリスクがあります。
無申告加算税は、決められた期限内に確定申告をおこなわなかった方に対するペナルティで、当初の納税額よりも多額の税金を納めなければならないことがポイントです。
具体的には、納税額が50万円以下のケースでは納税額の15％、納税額が50万円を超えるケースだと納税額の20％が追加で納付する金額となります。
ただし、決められた期限から1か月以内に期限後の自主的な申告をおこなうとともに、期限内の申告の意思が認められたならば、無申告加算税の対象にはなりません。

延滞税の対象になる

申告期限を超過してからの納税については、延滞税の対象になることがリスクです。
延滞税とは、確定申告を忘れたなど期限までの納付ができなかったケースにおいて課せられるペナルティです。
この延滞税には、確定申告の期限から遅れるほどに、ペナルティの金額が上がる特徴があります。
延滞税の金額は、納付期限翌日から納付日までの日数に対し、本来の税額に一定の割合をかけ合わせて算出されます。
この延滞税の対象となるのは、忘れたなどの理由で期限までに全額を納めない方、不要だと勘違いして期限後の申告をおこなった方などです。

そのほかのリスク

確定申告を忘れたら、税務署が調査に訪れることがあります。
また、確定申告を忘れたケースでは、銀行の融資が受けられなくなることも、注意したいリスクです。
さらに、悪質と判断された脱税行為に対しては、重加算税が課されることがあります。
このほかにも、ケースによっては過少申告加算税が課されることも確定申告で注意したいリスクです。

不動産売却の確定申告に関わる特例

不動産売却で利益が出なかったとしても、特例を利用するならば確定申告が必要です。
具体的に、確定申告ではどのような特例が利用できるのかチェックしてみましょう。

マイホームの3,000万円特別控除

不動産売却で利用される方が多いのが、マイホームの3,000万円特別控除です。
マイホームの3,000万円特別控除とは、一定の条件を満たすならば、最高で3,000万円までが非課税になる特例です。
このマイホームの3,000万円特別控除を利用する条件としては、売却したのが自宅として住んでいたマイホームであることや、マイホームと一緒に土地や借地権も売却することが挙げられます。
また、マイホームを取り壊しているケースでは売却までに住居以外の目的に使用していないことと、売却相手が親子や配偶者などではないことが条件です。
マイホームの3,000万円特別控除が利用できれば、3,000万円以内で売れた不動産は譲渡所得税を支払う必要はありません。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

不動産を売却した年の元日時点において、不動産の所有期間が10年を超えるならば、所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例が利用できます。
この軽減税率の特例は、マイホームの3,000万円控除を適用した後の譲渡所得に対して使えることがポイントです。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例では、譲渡所得のなかの6,000万円以下部分について、本来であれば20.315%となる税率が14.21%に軽減されます。
この特例が利用できるかどうかは、不動産の所有期間に左右されるため、売却タイミングをチェックすることも大切です。

譲渡損失の繰越控除

不動産売却で得た利益に対する税金負担を軽減する特例以外に、損益である譲渡損失に対して利用できる特例があります。
譲渡損失の繰越控除とは、マイホームの買い替えを目的とした不動産売却に適用されるもので、その損益を給与所得などから差し引ける特例です。
また、損益が大きく1回では差し引ききれなかった分については、翌年から3年間まで同様に控除できます。
この譲渡損失の繰越控除を利用できれば、課税対象となる給与所得の金額が減ることから、結果として引かれる所得税額を減らせます。
ただし、譲渡損失の繰越控除の利用には、不動産売却金額が1億円以下であるなどの条件があることは注意点です。

まとめ

不動産売却後に確定申告が必要か確認するポイントは「譲渡所得が発生したかどうか」と「特例を利用するか」です。
確定申告を忘れたり、不要だと勘違いしたりしてしまうと、無申告加算税や延滞税の対象になるだけでなく、金融機関の融資が受けられなくなるリスクがあります。
3,000万円特別控除など、不動産売却後の確定申告に関わる特例もチェックして、不動産売却を進めてみてください。