不動産売却でかかる仲介手数料とは？計算方法や節約のリスクも解説！

不動産売却を実施するといくらかの現金が手に入る一方で、売却手続きには費用がかかります。
たとえば、仲介手数料は多くのケースで発生する主な費用であり、見落としていると資金計画が狂いやすいため注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却でかかる仲介手数料とは何か、金額の計算方法、節約のリスクを解説します。

不動産売却でかかる仲介手数料とは

不動産売却でかかる仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬を指します。
仲介とは、一般の方が不動産をスムーズに売却できるよう、不動産会社が売買をサポートするサービスです。
手放したい不動産が建物でも土地でも、一般の方が不動産売却を実施するなら仲介を利用するケースがほとんどです。

仲介の利用時に受けられるサポート

仲介を利用したときに受けられるサポートは、まず不動産売却に関するアドバイスです。
また、具体的な売却活動は、仲介を依頼した不動産会社に任せられます。
不動産会社がおこなう売却活動は、チラシの作成やインターネットへの広告掲載などです。
仲介を利用すれば不動産会社が買主を探すため、買主の候補者に心当たりがなくとも問題はありません。
購入希望者が現れたときは、不動産会社のほうで不動産を案内します。
さらに、売買の交渉や契約の手続きまで対応できるため、一般の方でも無理なく不動産を売却できます。
その代わりに、上記サポートの対価として、売主は不動産会社に仲介手数料を支払わなくてはなりません。

仲介手数料が発生するタイミング

仲介手数料は成功報酬なので、売買が正式に成立したタイミングで発生します。
たとえ不動産売却を試みていても、買主が決まらなくて結果的に売れなかったときは、仲介手数料はかかりません。
また、売買が一度成立したのち、契約が白紙解除や取り消しになったら、不動産会社への支払いは同じく不要です。
ただし、売主の自己都合で契約を解除したときは、売買が中止になっていても仲介手数料がかかるため注意が必要です。

仲介手数料の金額

仲介手数料は、法令で上限金額が決まっています。
いくらが上限となるかは、後述する計算方法で個人でも調べられます。
法令の定める上限を超える請求は来ないため、規定の計算方法を押さえておくと、資金計画を立てやすくなって安心です。

不動産売却の仲介手数料に関する計算方法

不動産売却の仲介手数料に関する計算方法は、以下のとおりです。

上限の計算方法

仲介手数料の上限は、不動産の売却価格を3つの価格帯に分けて計算するのが基本です。
基本的な計算式は「税抜きの売却価格×規定の割合＋消費税」であり、価格帯に応じて規定の割合が変わります。
売却価格のうち、200万円以下の部分では5％、200万円超～400万円以下の部分では4％、400万円を超える部分では3％です。
それぞれの価格帯で計算した金額を合計したものが、仲介手数料の上限となります。

上限の計算例

上限の計算例として、手持ちの不動産を3,000万円で売却したケースを考えてみましょう。
このとき、200万円以下の部分は「200万円×5％＋消費税」で11万円となります。
200万円超～400万円以下の部分は「200万円×4％＋消費税」で8.8万円です。
最後の400万円を超える部分は「2,600万円×3％＋消費税」で85.8万円です。
それぞれの計算結果を最後に合計した105.6万円が、このケースにおける仲介手数料の上限となります。

仲介手数料の速算式や相場

売却価格を3つの価格帯に分けてそれぞれ計算する方法は手間がかかるため、実際の計算には速算式がよく使われます。
不動産を400万円以上で売却したケースなら「売却価格×3％＋6万円＋消費税」で上限をすぐに計算できます。
そして不動産売却の仲介手数料は、法令の定める上限金額をそのまま請求されるケースがほとんどです。
そのため、見込みの売却価格で上限を計算すれば、仲介手数料の相場を把握できます。

上限が例外的に高くなるケース

売却する不動産が高値の付かない空き家などだったときは、仲介手数料の上限が通常より高くなります。
2018年の法改正では、400万円以下の空き家などを売却するケースにおいて、上限が「18万円＋消費税」に引き上げられました。
そして2024年の法改正では、特例の対象となる空き家などの価格が800万円以下に、仲介手数料の上限は「30万円＋消費税」に、それぞれ改定されています。
背景にあるのは、近年問題になっている空き家の増加です。
空き家を有効に活用するには、空き家の流通性を高めなくてはなりません。
しかし、高値が付かない空き家だと仲介手数料が安くなり、売却をサポートするほど不動産会社は赤字になってしまいます。
これでは空き家がスムーズに流通しないため、特例として仲介手数料の上限を引き上げる措置がとられました。
ただし、特例の上限を適用するには、売主から事前に合意を得る必要があります。

不動産売却で仲介手数料を節約するリスク

仲介手数料は上限金額をそのまま請求するケースが多いとはいえ、実際にいくらとするかは、上限までの範囲で不動産会社が自由に決められます。
相場より安かったり、請求自体がなかったりする不動産会社はまれに見られるものの、利用には一定のリスクがともないます。

売却に失敗する

仲介手数料が安い、もしくは請求がないと、売却に失敗するリスクが懸念されます。
仲介手数料は不動産会社によるサポートの対価であり、相場より安いとサポートの質が下がりかねません。
売り出した不動産がいくらで売れるかは、不動産会社のサポートによって変わるものです。
たとえ仲介手数料を節約できても、節約額を上回るほど売却価格が下がっては本末転倒だといえます。
また、不動産売却では買主とのトラブルに注意が必要です。
状況によっては買主から訴えられるリスクがあるため、トラブルが起きないように注意して手続きを進めなくてはなりません。
買主とトラブルになるリスクを下げるには、不動産会社の力を借りるのが得策です。
しかし、仲介手数料の節約でサポートの質が下がっていると、買主とトラブルになるリスクが高くなってしまいます。

囲い込みを受ける

囲い込みとは、売却の仲介を請け負った不動産会社が自社で買主を見つけるため、他社に不動産の情報を正しく伝えない行為です。
囲い込みの目的は、自社で売主と買主を確保し、双方から仲介手数料を得ることです。
不動産会社が自社で買主を探したり、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ったりすることは、とくに問題ありません。
問題は、自社で買主を見つけるため、他社に不動産の情報を正しく伝えない点にあります。
他社への情報提供を制限されると、買主の候補者が減って不動産が売れにくくなってしまいます。
しかし、売主と買主の双方から仲介手数料を得ることを前提に請求額を安くしているなら、不動産会社は自社で買主を見つけざるを得ません。
結果として囲い込みがおこなわれ、売主は売却が長期化するなどの不利益を被るリスクがあります。

適切な不動産会社の選び方

上記のリスクから、仲介手数料の安さで不動産会社を選ぶことはおすすめできません。
大事なのは、不動産会社がおこなっているサポートの内容や質です。
売主として信頼できる不動産会社をしっかり探すことが、不動産売却を成功させるポイントだといえます。

まとめ

不動産売却でかかる仲介手数料とは、不動産会社が仲介でおこなうさまざまなサポートの対価として請求される費用で、売買が成立したときに発生します。
仲介手数料の上限は売却価格を3つの価格帯に分けて計算するのが基本で、計算結果の上限金額をそのまま請求されるケースが多いです。
仲介手数料を節約するリスクは、サポートの質が下がって売却に失敗したり、囲い込みを受けたりすることです。