空き家を売りたいときの手段は?売却に必要な費用もご紹介
空き家は、所有しているだけでも固定資産税や管理費用がかさむため、早々に手放すのが望ましいです。
空き家を売りたいのであれば、さまざまな手段が考えられますが、どのように売りたいかによっても、選ぶ手段は異なります。
そこで今回は、空き家を現状のまま売りたいときの方法や更地にして売る方法、売却にかかる費用についてご紹介します。
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空き家を現状のまま売りたいときの手段
空き家の解体は、多額の費用がかかるため、なるべく現状のまま売りたいと考える方は多いでしょう。
しかし、築年数が古い空き家については、家を主体にすると売却するのは難しいです。
そのため、空き家を現状のまま残して売却するには工夫が必要になります。
古家付き土地として売却する
空き家を現状のまま売却したい場合、古家付き土地として販売することをお勧めします。
古い空き家をそのままで売るのは難しいことが多いですが、土地を主な商品として、建物をその付属品として扱うことで、売却の可能性が高まります。
「上物付き土地」や「土地※現況古家あり」と表記されることがあり、一般的に建築から22年以上経過した建物に適用されることが多いです。
ただし、空き家を家屋をメインに売るか、土地をメインに売るかは、売主の判断に委ねられます。
古家付き土地として売却するメリット
家を解体せずに古家付き土地として売却するメリットは、解体費用を節約できる点です。
家は建設時だけでなく、解体して更地にする際にも多額の費用がかかります。
更地にしてから売却する場合、売主はその費用を自己負担しなければなりません。
しかし、その費用が売却代金に反映されるとは限らないため、解体費用がかからない方が有利です。
また、家屋が建っている土地は、更地に比べて固定資産税が6分の1または3分の1に減免されています。
建物を壊すと減免されていた税金が元に戻り、売却まで時間がかかると出費が増えることになります。
家の築年数や状態によっては、中古住宅として購入され、買主が住宅ローンを利用できる可能性もあるでしょう。
住宅ローンが使える物件であれば、土地として購入するよりも費用調達がしやすくなります。
さらに、古家付き土地の場合、住宅は現状渡しとなることが多く、契約不適合責任を免責にできる可能性もあります。
ただし、これには買主の了承を得て特約を盛り込む必要があり、事前の話し合いが求められるでしょう。
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空き家を更地にして売りたいときの手段
空き家をそのままにして売却すると売れにくく、全体的な価格が下がってしまうため、できる限り解体して売りたい方もいるでしょう。
家を解体して更地にするのであれば、解体費用が必要になります。
空き家ではなく土地として売りたいとき
中古住宅として売却する場合、売れにくい可能性がありますが、土地として売却することで注文住宅を検討している買主の需要を見込むことができます。
ただし、一度建物を解体すると住宅用地としての扱いがなくなり、それまで減免されていた固定資産税が元の金額に戻るため、この点には注意が必要です。
建物を解体したからといって、すぐに買い手が見つかるわけではありません。
立地や建築条件によっては、売却が難航することもあり、長期間売却が進まなければ固定資産税が増加します。
一方、空き家の状態が悪化し、特定空家に指定されるような場合、固定資産税の減免措置は解除されることになります。
そのため、管理が難しく状態が悪い空き家を所有している場合は、早めに解体する方が望ましいです。
更地にして売却するメリット
空き家を更地にして売却するメリットは、不動産としての流動性が高まり、売れやすくなることです。
国内では、中古住宅よりも新築住宅の方が人気が根強く、注文住宅用の土地を探している買主は少ない傾向にあります。
一方、空き家になっている中古住宅は、管理が行き届いていないことが多く、そのままでは需要が低い場合があります。
したがって、無理に家を残すよりも解体してしまった方が、売却がスムーズになる可能性があるでしょう。
また、家を解体すると構造物がなくなり、土地の状態を確認しやすくなります。
地中埋設物の確認や土壌調査、地盤調査など、建築に必要な調査がしやすくなります。
建物が残っていると、これらの調査が難しくなるため、特に建て直しを前提に売却するのであれば、最初から建物がない方が適切でしょう。
ただし、一度建物を解体すると再建築できない土地も存在します。
そのような土地では、更地にすることで逆に売れにくくなる可能性があるため、注意が必要です。
土地を売却する際には、その土地が接道義務を満たしているかを確認し、更地にするかどうかを検討することが重要です。
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空き家を売りたいときにかかる費用
空き家を売りたいときは、売却の準備や売ったあとの手続きなどでさまざまな費用が発生します。
とくに、売りたい空き家を相続によって取得したのであれば、必要な手続きを済ませていないと売却できません。
さらに、どのような形で売りたいのかによってもかかる費用は異なります。
相続登記費用
相続した空き家を売却するためには、先に相続登記で名義変更をおこなう必要があります。
仮に売却しない場合でも、相続登記は義務であり、3年以内に完了させなければなりません。
相続登記にはさまざまな資料が必要で、その取得にかかる費用は5,000円~2万円程度となります。
実際の登記手続きに必要な登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。
司法書士に手続きを依頼する場合、依頼料は5万円~8万円程度かかります。
不動産を売却するためには、売主とその不動産の所有者の名義が一致していることが必要です。
したがって、相続した空き家を売りたい場合は、早めに相続登記を済ませることが重要です。
譲渡所得税
空き家を売却して利益が出た場合、売却後に譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税の金額は確定申告で申請し、確定申告期間中に所得税を支払い、期間終了後の5月以降に住民税を支払う必要があります。
譲渡所得を計算する際は、売却代金から空き家の取得費用と売却にかかった費用を差し引き、控除を適用した残りの金額を基に計算しましょう。
譲渡所得には、その空き家を所有していた期間に応じて、短期譲渡所得と長期譲渡所得が適用されますが、長期譲渡所得の方が税率が低くなります。
なお、相続による場合、取得費加算を利用して支払った相続税を取得費に加算できる場合があります。
また、被相続人が空き家を所有していた期間も、空き家を取得してからの期間として引き継がれるため、相続した空き家は譲渡所得税の面で売却しやすいことがあるでしょう。
解体費用
空き家を解体して売却する場合、家屋の解体費用が必要です。
解体前には、残っている家財を処分する必要があります。
家財の処分を専門業者に依頼する場合、費用は20万~60万円程度かかります。
家屋を解体する際、木造住宅であれば1坪あたり3万~4万円程度の費用がかかるでしょう。
1軒の解体相場は100万円以上ですが、建物の構造によっては、さらに高額になることがあります。
一方で、空き家の解体には、自治体主導の助成金などを利用できる可能性もあります。
地域ごとに利用できる制度が異なるため、詳細は確認することが重要です。
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まとめ
空き家を売りたいのであれば、現状のまま売る方法と更地にする方法の2種類から選べます。
家屋が老朽化しているのであれば、更地にするのがおすすめですが、そうでないのであれば、そのまま売ったほうが固定資産税は安いです。
相続した空き家を売るためには、まず相続登記が必要なため注意しましょう。
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