土地の評価額には5つの種類がある！それぞれの特徴や調べ方を解説

土地を売る際には、評価額を求める必要がありますが、評価方法は1つだけではありません。
どの評価方法を用いるかによって金額が異なるため、事前に各評価額の特徴を理解しておくことが大切です。
今回は、土地の評価額とはなにか、評価方法の種類やそれぞれの特徴、調べ方などを解説します。

土地の評価額とは？

土地の売却価格や税金の金額を決める際に基準となるのが「評価額」です。
基準となる価格がないと、誰しもが好き勝手に価格を設定し、公正な取引がおこなえません。
つまり評価額は、土地取引や財産評価を公正におこなうためにあります。
まずは、土地の評価額の種類や評価額が変動する要因から確認しておきましょう。

土地の評価額は5種類ある

土地の評価額には5つの種類があり、価値を求める理由に応じて選択します。
たとえば、相続税を知りたいときは相続税路線価、売却相場を知りたいときは実勢価格などです。
各評価額の具体的な特徴はのちほど解説しますので、まずは以下を参考に調べる評価額を確認してみましょう。

●実勢価格：売却相場や資産価値を知りたい
●公示地価・基準地価：市況を把握したい
●相続税路線価：相続税や贈与税の税額を知りたい
●固定資産税評価額：固定資産税や不動産取得税などの税額を求めたい

土地の評価額はシーンごとに使い分けられており、まずは目的を明確にする必要があります。
当事者に代わって土地の評価額を調べる場合は、評価額を知りたい理由をしっかり確認しておきましょう。

土地の評価額を左右する要因

土地の評価額はさまざまな要因によって変動し、常に一定というわけではありません。
土地の評価額を変動させる要因には、おもに以下の3つのことが関係しています。
社会的要因
土地の評価額は、社会の状況に応じて大きく変動します。
2008年のリーマンショックでは、世界的な経済危機の影響によって土地の価格が一気に下落しました。
しかし東京オリンピックの開催が決まって以降は、地価上昇率がプラスに転じたことを示すデータも出ています。
このように土地の価格は社会経済の影響を受けやすく、基本的には経済が潤っているほど土地の価値も高くなります。
また、税制の改正や特区の設定などによっても土地の価格は大きく変動するため、情報収集を欠かさないようにしましょう。
地域的な要因
地域要因は、不動産が位置する地域の特性に基づく要因です。
交通の便や治安状況、周辺施設の有無などが挙げられます。
たとえば高級住宅街と呼ばれる地域は、その評判から全体的に地価が高めです。
同じ条件の土地であっても、地域の特色によって価値が大きく異なることがあります。
個別的要因
個別的要因とは、その土地がもつ個別の要因のことです。
土地の形状や接道状況、家が建っていれば建物の状態などが含まれます。
たとえば正方形の土地と三角形の土地では、使い勝手の良さから前者のほうが価値は高くなります。

土地の評価額にはそれぞれどのような特徴がある？

土地の評価額には5つの種類があり、それぞれに異なる特徴があります。
目的に合わせた評価額を選択できるよう、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

実勢価格

実勢価格とは、実際に土地を売買したときの価格のことで、時価とも呼ばれています。
取引履歴のない地域の場合は、周辺の成約事例をもとに推定される価格を実勢価格として扱うこともあります。
売却を急いでいないのであれば、頻繁に土地の価格をチェックし、高額で売却できそうな時期を狙って売り出すと良いでしょう。

公示価格

公示価格とは、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に公示する土地の価格です。
公示価格は、全国の標準地（基準地）の1平方メートルあたりの価格を判定して決定されます。
一般的な土地売買で価格の目安とするほか、公共事業を含む土地取引の指標としても活用されています。

基準地価

基準地価は各都道府県が算定して公表する土地の価格で、正式には「都道府県基準地標準価格」と呼ばれます。
国土利用計画法に基づいて、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を調査し、9月下旬に公表します。
基本的な用途は公示地価と同じですが、基準地価は都市計画区域外も鑑定対象になっているのが特徴です。
公示地価の鑑定対象は都市部や周辺の主要な土地であるのに対し、基準地価は工業地や林地など幅広い範囲で鑑定がおこなわれます。

相続税路線価

路線価とは、道路に面した標準的な宅地の1㎡当たりの評価額（千円単位で表示）のことです。
相続税や贈与税を計算するときの基準となる価格で、国税庁が毎年7月に公開しています。
路線価が設定されていないエリアは、固定資産税評価額をもとに税額を求めることになります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は固定資産税を算出する際に基準となる金額です。
固定資産評価基準に基づき、各市区町村（東京23区は都）が個別に決定します。
「評価替え」といって、3年に1度の頻度で見直しがおこなわれるのが特徴です。

それぞれの土地の評価額の調べ方とは

最後に、5種類ある評価額の調べ方を解説します。

実勢価格の調べ方

実勢価格は、レインズマーケットインフォメーションや不動産情報ライブラリで調べることが可能です。
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営するシステムで、過去の取引情報を閲覧できます。
不動産情報ライブラリは国土交通省が直接運営しており、不動産取引の際に参考となる情報（価格、周辺施設、防災、都市計画など）が掲載されています。

公示地価・基準地価の調べ方

公示地価と基準地価は、国土交通省が運営する「標準地・基準地検索システム」で調べられます。
システム内の「地価公示 都道府県地価調査」をクリックすると日本地図が表示されるので、調べたい場所を選択しましょう。
検索条件指定の画面が表示されたら、調査年や用途区分、地価などについて選択もしくは入力をおこない、検索ボタンを押します。
条件に合う地点の公示地価があれば検索結果に表示されますが、表示されない場合はほかの評価額を調べる必要があります。

相続税路線価の調べ方

相続税路線価は、国税庁が運営しているWEBサイト「路線価図・評価倍率表」で調べることが可能です。
サイトにアクセスしたら調べたい都道府県をクリックし、次のページで路線価図を選択しましょう。
そこから市区町村、郵便番号と絞っていくと、郵便番号の区域の地図に道路ごとの路線価が表示されます。
路線価が設定されていない地域は郵便番号が表示されないため、別の方法（倍率方式）で評価することになります。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、納税通知書に同封されている課税明細書で確認できます。
納税通知書は毎年4月から6月頃に送られてくるので、保管場所をチェックしておきましょう。
課税明細書がない場合は、公租公課証明書や固定資産評価証明書でも確認することが可能です。
いずれも市町村役場の窓口で直接取得できるほか、郵送で請求することもできます。
平日に時間を取るのが難しい場合は、市のホームページから申請書をダウンロードし、郵送にて申請すると良いでしょう。

まとめ

土地の評価額には、実勢価格・公示価格・基準地価・相続税路線価・固定資産税評価額といった5つの種類があります。
相続税を知りたいときは相続税路線価、売却相場を知りたいときは実勢価格などのように、目的によって使い分ける必要があります。
固定資産税評価額は課税明細書、それ以外の4つの評価額はインターネットで調べられるので、ぜひチェックしてみてください。