固定資産税評価額とは？不動産売却時に知っておきたい5種類の評価額を解説

スムーズな不動産売却のためには、相場に近い価格を設定することが大切です。
その際の参考になるのは、固定資産税評価額をはじめとした5種類の評価額です。
そこで今回は、不動産の売却をご検討中の方に向けて、固定資産税評価額の役割や計算方法を解説します。
そのほかの4種類の評価額についても解説しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産を売却する際に理解しておきたい固定資産税評価額とは

不動産は、相場に沿った適正価格を設定しないとなかなか売却できません。
したがって、適正価格の設定は不動産売却における重要なポイントだといえます。
適正価格を考える際の参考になるのは、不動産の評価額です。
ただし、不動産には複数の評価額があり、それぞれ役割や計算方法などが異なります。
そのため、売却価格を考える際にどの評価額を使えば良いのか、わからないこともあるでしょう。
不動産の評価額は5種類ありますが、なかでも調べやすいのは固定資産税評価額です。
そこで、まず固定資産税評価額とはどのような評価額なのか確認してみましょう。

固定資産税評価額の役割とは

固定資産税評価額とは、固定資産税をはじめとする各種税金の計算に使用される評価額です。
固定資産税は、土地や家屋、償却資産の所有者に毎年課される税金です。
土地には住宅地のほか、畑、田んぼ、山林、原野などが含まれます。
家屋には住宅、店舗、工場、倉庫などが該当します。
償却資産には、企業が所有する広告塔やフェンスなどの構築物、飛行機、船、パソコン、工具などの備品が含まれているでしょう。
納付された固定資産税は、道路や学校などの公共施設の整備や、介護、福祉などの行政サービスに使用されます。

固定資産税評価額の決め方とは

固定資産税評価額を設定するのは、各自治体です。
ただし、その方法や手順は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいています。
この基準によると、土地は売買実例価格、家屋は再建築費を評価基準として使用することが定められています。
なお、固定資産税評価額は固定的ではなく、3年ごとに見直しがおこなわれるでしょう。
これを「固定資産の評価替え」といいます。
そのため、固定資産税は3年間同額ですが、評価替え後は変動する可能性があります。
また、固定資産税評価額を基に算出される他の税金も、見直し前後で税額が変わる可能性があるため、注意が必要です。

固定資産税評価額から不動産の相場を計算する方法とは

固定資産税評価額は、公示地価の約7割を目安に設定されています。
そのため、不動産の売却価格の目安となる相場を調べる際には、「固定資産税評価額 ÷ 70%」の計算をおこないます。
たとえば、固定資産税評価額が1,200万円の不動産の場合、相場は約1,714万円です。
この金額を売却価格の目安にすることで、相場とかけ離れた価格設定を避けることができます。

不動産売却時に押さえておきたい固定資産税評価額の計算方法とは

不動産の評価額は5種類ありますが、売却価格の目安を知りたいときには、まず固定資産税評価額を使って確認することがおすすめです。
その理由は、固定資産税評価額は比較的簡単に調べることができるためです。
どのような方法で調べるのか、確認してみましょう。

固定資産税評価額を調べる方法とは

固定資産税評価額は、課税明細書を確認することでわかります。
課税明細書は、固定資産税の納税通知書と一緒に毎年届くので、確認してみましょう。
不動産鑑定士の鑑定評価に基づいた固定資産の評価替えは3年に一度おこなわれるため、3年間は同じ課税明細書が使用されます。
課税明細書が見当たらない場合は、固定資産評価証明書を取得する方法や、固定資産課税台帳を閲覧する方法で確認できます。
どちらも役所で取得や閲覧が可能なので、課税明細書が見つからない場合は役所で手続きをおこないましょう。

固定資産税評価額の計算方法とは

固定資産税評価額は課税明細書などで確認できますが、計算方法を知っていると理解が深まるため、確認しておきましょう。
固定資産税評価額の算出方法は、土地と建物で異なります。
土地の場合の算出方法は、以下のとおりです。

●地域を区分けして指標となる街路を決め、隣接する宅地から標準宅地を選ぶ
●標準宅地に地価公示価格の7割を目途とした時価を設定する
●標準宅地の時価を基にして、主要な街路とそのほかの街路の路線価を設定する
●路線価を基にして、奥行価格補正などの計算をおこなう

建物の場合、固定資産税評価額は「評点数 × 評点一点当たりの価額」の計算式を使用して算出されます。
評点数の計算式は、「再建築費評点数 × 損耗の状況による減点補正率 × 需給事情による減点補正率」です。
再建築費評点数には、同じ建物を再建した場合にかかる建築費が含まれます。
損耗の状況による減点補正率は、経年劣化によって減少した価値を調整するために使用されます。
需給事情による減点補正率は、特殊なケースにのみ適用されるでしょう。
評点一点当たりの価額の計算式は「1円 × 物価水準による補正率 × 設計管理費等による補正率」です。
物価水準による補正率は、地域ごとの物価差を調整するために使用され、都市部は1.00、地方は0.95や0.90などになります。
設計管理費等による補正率は、工事原価に含まれない設計監理費などを考慮するために使用されます。
基本的に木造家屋は1.05、非木造家屋は1.10が設定されているでしょう。

不動産売却時の参考になる固定資産税評価額以外の土地評価額とは

土地の評価額は、固定資産税評価額以外にも以下の4種類があります。

●公示地価
●基準地価
●路線価
●実勢価格

これらの評価額も不動産売却の際の参考になるので、概要を確認しておきましょう。

土地の評価額①公示地価

公示地価は、全国にある約3万地点の標準地1㎡あたりの価格です。
毎年1月1日時点で評価がおこなわれ、3月下旬に公表されます。
公表団体は国土交通省で、1地点につき2名以上の不動産鑑定士が現地調査をおこない、価格を決定します。
公示地価は土地の基準となる価格であり、不動産の売却価格の目安となるでしょう。

土地の評価額②基準地価

基準地価は、全国にある2万地点以上の基準地1㎡あたりの価格です。
毎年7月1日時点で評価がおこなわれ、9月下旬に公表されます。
公表団体は都道府県で、1地点につき1名以上の不動産鑑定士が鑑定をおこないます。
基準地価も不動産の売却価格の目安となり、また、公示地価と評価の時期が異なるため、比較することで地価の動向を把握することが可能です。

土地の評価額③路線価

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格です。
毎年1月1日時点で評価がおこなわれ、7月1日に国税庁が公表します。
路線価は主に相続税や贈与税の基準として使用されますが、公示地価の約8割に設定されているため、不動産の売却価格の目安を確認する際にも活用できます。
路線価を80%で割ると、売却価格の目安となる金額がわかるでしょう。

土地の評価額④実勢価格

実勢価格とは、実際に不動産取引が成立した価格です。
不動産の売却価格を設定する際、公的機関が公表している評価額は参考になりますが、その価格で必ず売れるわけではありません。
不動産の条件や市場の需要、景気などにより、実際の取引価格は変動します。
たとえば、公示地価が3,500万円の不動産でも、実際には3,000万円で取引が成立することがあります。
その不動産の条件が売却を考えている不動産と似ている場合、実勢価格に近い金額で取引が成立する可能性があるでしょう。
したがって、実際に取引された実勢価格がわかる場合は、その金額も参考にしましょう。

まとめ

不動産をスムーズに売却するためには、相場に基づく適正な価格を設定することが大切です。
適正価格の目安を知る方法のなかでも手軽なのは、毎年届く課税明細書に載っている固定資産税評価額を70％で割る方法です。
不動産の評価額はほかにもあるので、いろいろと調べて適正価格の目安を探りましょう。