不動産売却時の譲渡所得の計算方法!取得費・譲渡費用に含まれるものも解説
不動産を売却して生じた利益に税金が発生するケースがあると知り、自分の場合は税金を納める必要があるのかと気になっている方もいるでしょう。
譲渡所得の計算方法を知っておけば、不動産の売却でどの程度の税負担が生じるか確認できます。
そこで今回は、不動産売却における譲渡所得の計算方法を、取得費および譲渡費用に該当する費用を交えながら解説しますので、ぜひご参考になさってください。
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不動産売却時に生じる譲渡所得の計算方法
譲渡所得とは、不動産を売却して生じる所得のことです。
不動産売却時に生じた譲渡所得に対する所得税および住民税は単体で課されるため、ほかの所得と合算されることはありません。
譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得=不動産を売却して得た収入 ー (不動産の取得費 + 不動産の売却時に支払った譲渡費用)
指定の計算方法を用いた結果、譲渡所得がマイナスの金額になる場合は譲渡所得は0円とみなされます。
不動産売却時に生じる譲渡所得を対象にした所得税および住民税が課されないため、負担する税金もありません。
不動産の取得費の計算方法
不動産の取得費の計算方法は「実額法」と「概算法」の2種類で、譲渡所得を計算する場合は両者のうち金額が大きくなる方の計算方法を用います。
実額法とは、土地と物件を購入した費用や建築費など、不動産を取得するために支払った合計金額から物件の減価償却費を差し引く計算方法です。
減価償却費の計算方法は「定額法」と「定率法」の2種類ですが、物件を対象としたケースでは定額法で計算されます。
定額法による減価償却費の計算方法は以下のとおりです。
減価償却費=物件の購入費用 × 0.9 × 償却率 × 物件の経過年数
償却率と経過年数の部分には、物件の構造ごとの設定値をもとに年数などを当てはめます。
もう一方の取得費の計算方法である概算法は、不動産を売却して得た収入の5%で計算できます。
実額法と概算法を用いて計算し、金額が高い方を採用しましょう。
譲渡所得税額の計算方法
譲渡所得にかかる所得税および住民税額の計算方法は以下のとおりです。
税額=(譲渡所得 ー 3,000万円特別控除の特例など)× 税率
なお、譲渡所得税額の計算方法に用いる税率は、売却する物件の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」にあたるケースでは、所得税率は30.63%、住民税率は9%です。
所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」では、所得税率は最大15.315%、住民税は最大5%となります。
このように、所有期間が短い不動産を売却すると、所得税・住民税ともに負担が大きくなる点に注意してください。
なお、所有期間が10年を超えた場合は、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分を対象に、住宅ローン控除の代わりに軽減税率の特例が適用されます。
軽減税率の特例適用後の税率は、所得税が10.21%、住民税が4%です。
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不動産売却の譲渡所得計算前に知っておきたい取得費
取得費とは、土地や物件など売却した不動産を取得するために支払った代金や手数料のことです。
不動産購入時に支払う費用のうち、以下に該当する項目も取得費とみなされます。
●不動産の購入時に納めた各種税金
●借主の立ち退きを目的として支払った料金
●土地の造成費用や測量時に支払った費用
●不動産の所有権確保に向けて支払った訴訟費用
具体的な取得費は、不動産(土地および物件)の購入代金、建物の建築代金、不動産会社に支払った仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税などの各種税金が該当します。
物件の解体費用、設備費、土地の測量費用、土地の改良および埋め立て、土盛り、地ならしを含む造成費用も取得費の対象です。
そのほかにも、住宅ローンの借入日から利用日までの利子および手数料、中古物件購入後のリノベーション費用や増改築費用が取得費に該当します。
なお、中古物件を購入した後に実施したリノベーションや増改築の費用を取得費に含む場合は、減価償却費を差し引くことが条件となります。
一方で、物件のリフォーム費用、修繕費用、ハウスクリーニング費用など、不動産を購入してから支払った費用は取得費として認められないことが多いです。
住宅ローン保証料や利用日を迎えた後の住宅ローン金利、団体信用生命保険料、購入した不動産にかけた火災保険料、物件の管理費、修繕積立費も取得費には含まれません。
取得費として認められる費用は、不動産を取得したタイミングで発生した費用であり、不動産を取得した後に支払った費用は該当しません。
Wi-Fi回線への加入料や町内会費、家具・家電の購入費用など、不動産の取得に無関係な費用も同様に取得費とは認められないため、譲渡所得の計算時には注意が必要です。
取得費の調査で何が該当するか、どの費用が対象外となるか判断が難しい場合は、税理士などの専門家や税務署に相談して回答を得ると良いでしょう。
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不動産売却の譲渡所得計算前に知っておきたい譲渡費用
譲渡費用とは、土地や物件など不動産の売却を目的として支払った費用を指します。
譲渡を理由に直接支払った費用は譲渡費用として認められますが、取得費に該当する費用は譲渡費用として認められません。
譲渡費用に該当する具体的な費用としては、不動産会社へ支払った仲介手数料や、不動産売却を目的として実施された測量費、鑑定費用などが挙げられます。
売買契約書に貼付して納税した印紙代や、登録免許税などの登記手続き費用、土地売却に向けた解体工事の費用も譲渡費用の対象です。
さらに、不動産の売却活動にかかった広告料や譲渡目的の立ち退き料、売買契約後に有利な条件での売却を成立させるために必要な解約違約金も含まれます。
また、コンサルタント費用や弁護士費用、交通費などの不動産譲渡に関する費用も、譲渡費用の対象です。
ただし、譲渡費用として認められるのは、不動産の譲渡を目的として直接必要になった費用のみであり、実際に譲渡所得に含められるかどうかはケースにより異なります。
不動産売却にかかる費用のうち、引っ越しにかかった代金や、固定資産税などの維持管理を目的とした費用は、譲渡費用に該当しません。
譲渡代金の取り立てにかかった費用や修繕費、ハウスクリーニング費用、リフォーム費用、所有権移転登記費用、確定申告書作成を依頼した税理士への報酬も対象外です。
譲渡費用に該当するか判断が難しい場合は、不動産を売却するために直接必要であったかどうかを確認してください。
仲介手数料の上限に関する注意点
令和元年8月30日の国土交通省告示第493号の改正により、売却活動を依頼した不動産会社から請求される報酬額の上限が変更されました。
改正の結果、不動産会社が売主に請求する報酬額の上限が、仲介手数料と物件の調査費用を合わせて税込み19万8,000円に引き上げられました。
ただし、この改正が適用されるのは、価格が400万円に満たない空き家などに限定されています。
すべての不動産に当てはまるわけではないため、不動産を売却する場合は条件に該当するかどうか確認するとともに、不動産会社から請求される報酬額をチェックしましょう。
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まとめ
譲渡所得は、取得費と譲渡費用を合算した金額を譲渡収入金額から差し引いた金額です。
取得費には仲介手数料など、不動産を購入した当時に支払いが生じた費用が該当します。
測量費や解体費用など、取得費から外れた費用などは譲渡費用として扱いましょう。
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